土地活用前に確認！神奈川県でのアパート経営の利回りの目安を解説

神奈川県で所有地を土地活用としてアパートを建てる場合、アパート経営の利回りがどの程度見込めるのか不安に感じていませんか？

この記事では、神奈川県でのアパート経営の利回り目安を、表面利回り・実質利回り・年間家賃収入の試算から解説します。
さらに、建築費用、管理費、空室リスク、地域条件も整理します。
土地活用前に確認すべき数字を押さえ、建てるかどうかを冷静に判断するための材料としてご活用ください。

神奈川県でのアパート経営の利回りの目安

神奈川県でアパート経営を検討する場合、利回りの目安は表面利回りで4〜7％、実質利回りで3〜5％前後を一つの目安として考えましょう。
ただし、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室損を含めると、実質利回りは下がります。

また、神奈川県では、エリアによって賃貸需要が異なります。
土地活用前には、所有地周辺の人口と世帯の動きを見ることが重要です。

表面利回りと実質利回りの目安

表面利回りは、年間家賃収入を建築費用などの総額で割った数字です。
計算式は「年間家賃収入÷総額×100」です。

実質利回りは、年間家賃収入から管理費、修繕費、保険料、固定資産税、空室損を差し引いて計算します。
たとえば年間家賃収入900万円、年間経費180万円、総額1億8,000万円なら、実質利回りは4％です。
ただし、建築前の段階では、満室時だけでなく、空室が出た場合の数字も考えておくことが重要です。

年間家賃収入と手残りの試算

神奈川県でアパート経営を検討する場合、まずは「家賃×戸数×12か月」で年間家賃収入を試算します。

ただし、この金額がそのまま手元に残るわけではありません。
年間家賃収入の15〜25％程度を経費として試算すると、900万円の家賃収入での経費は、およそ135万〜225万円です。
よって、手元に残る金額は、675万〜765万円がおよその目安になります。

神奈川県内でアパートの利回りが変わる地域条件

横浜市・川崎市はアクセスと費用の両面を確認する

横浜市・川崎市は、東京方面や神奈川県中心部へ通勤しやすい地域が多く、単身者や共働き世帯の需要を見込みやすいエリアです。
一方で、土地価格や建築費用が高くなりやすく、家賃収入が高くても利回りが大きく伸びない場合があります。

令和8年地価公示の神奈川県分では、県内の住宅地は5年連続で上昇し、住宅地の平均変動率は3.4％と公表されています。
地価が上がる地域では、土地取得費や建築計画全体の総額も増えやすくなります。

湘南・県央エリアは入居者像を絞る

湘南エリアでは、生活環境や街の雰囲気を重視するファミリー層、単身層の需要が考えられます。
ただし、観光地としての人気と、賃貸住宅としての需要の安定性は分けて考える必要があります。
駅から遠い土地や坂の多い土地では、家賃を高めに設定するのが難しい場合があります。

県央エリアや相鉄線沿線では、横浜方面へのアクセス、車利用、周辺の商業施設、学校、勤務先との距離が判断材料になります。
同じ神奈川県内でも、単身向けが合う土地とファミリー向けが合う土地は異なるため、それぞれの地域の特性を理解しておくことが大切です。

アパート経営の費用と経費の目安

建築費用と年間経費の見方

アパートの建築規模や構造によっては、建築費の総額が1億〜2億円規模になるケースも考えられます。
ただし、構造、階数、延床面積、地盤、外構、設備仕様、前面道路の状況で変動するため注意しましょう。

政府統計の建築着工統計調査では、建築物の数、床面積、工事費予定額などを都道府県や市区町村単位で確認できます。
個別の建築費用を示すものではありませんが、建築費用の動きを確認する公的な参考資料として、一度見ておくのがおすすめです。

年間経費を考えるときは、管理費、修繕費、保険料、固定資産税、空室損を確認します。
管理費は家賃収入の3〜5％前後を想定しておきましょう。
年間家賃収入が900万円なら、27万〜45万円程度です。

項目	確認する内容
管理費	家賃収入の3〜5％前後を一つの目安にする
修繕費	小修繕と将来の大規模修繕を分けて確認する
固定資産税	土地と建物の評価額をもとに確認する
空室損	想定家賃から一定割合を差し引いて試算する

空室リスクが利回りに与える影響

空室は、利回りに直接影響します。

たとえば、月7万円の部屋が1年間空室なら、年間84万円の収入減です。
月9万円なら108万円、月10万円なら120万円です。
10戸のうち1戸が空室になるだけでも、年間収支は大きく変わります。

空室リスクを抑えるには、長く選ばれる建物計画が必要です。
遮音性、収納、宅配ボックス、防犯性、共用部の使いやすさなどは、入居者の比較材料になります。

土地活用としてアパート経営を選ぶメリットとリスク

アパート経営を選ぶメリット

アパート経営のメリットは、土地を残しながら家賃収入を得られる点です。
更地のままでは固定資産税などの費用が出ていく一方ですが、賃貸住宅として活用すれば、収入を生む資産として考えられます。

さらに、相続対策の観点では、アパートを建てて第三者に貸している土地は、一定の条件を満たすと「貸家建付地」として評価されます。
貸家建付地とは、土地所有者が建てたアパートや賃貸住宅を第三者に貸している場合の、その建物の敷地を指します。

国税庁では、貸家建付地の評価額を次の計算式で示しています。

貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

たとえば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の場合、計算は次のようになります。

1億円－1億円×60％×30％×100％＝8,200万円

この例では、土地を自分で使う場合の評価額1億円に対して、貸家建付地としての評価額は8,200万円になります。
つまり、評価額が1,800万円下がる計算です。

ただし、借地権割合や賃貸割合は、土地の場所や賃貸状況で変わります。
相続税の負担に関わるため、実際の試算は税理士などの専門家に確認することが重要です。

建てる前に比較すべきリスク

アパート経営は、必ず収益が安定する方法ではありません。
空室、家賃下落、修繕費、金利上昇、入居者ニーズの変化があります。
建築費用が大きい分、計画前の確認不足は長期の負担につながります。

土地活用には、アパート経営以外にも、以下のような選択肢があります。

賃貸住宅建築を土地活用の一つとして整理したい場合は、こちらの記事もご覧ください。

神奈川県でのアパート経営に関するよくある質問

神奈川では木造・RC・鉄骨で建築費と利回りはどう変わりますか？

一般に木造は建築費を抑えやすく、RCは高くなりやすい傾向があります。鉄骨は費用と耐久性、階数対応のバランスを取りやすく、建築費が上がるほど表面利回りは下がりやすくなります。

税金（固定資産税・所得税・減価償却）で手残りはいくら減りますか？

例えば課税標準額が土地・建物合計3,000万円なら、固定資産税は年約42万円、都市計画税は年約9万円が目安です。
所得税は家賃収入から経費と減価償却費を引いた所得にかかるため、実際の手残りは建築費、借入、家賃設定で変わります。

建築費用が高いと利回りはどのくらい下がりますか？

年間家賃収入が900万円の場合、総額1億5,000万円なら表面利回りは6％です。
総額1億8,000万円なら5％です。
同じ家賃収入でも、総額が3,000万円増えると利回りは1ポイント下がります。

土地活用前に相談すべき内容は何ですか？

土地の広さ、形、道路付け、駅距離、用途地域、建築可能な規模を相談するのが良いでしょう。
あわせて、想定家賃、戸数、建築費用、年間経費、空室率、相続の方針も確認しましょう。

まとめ｜神奈川県でアパート経営を始める前に確認すること

神奈川県でのアパート経営の利回り目安は、表面利回りで4〜7％、実質利回りで3〜5％前後です。
ただし、横浜市、川崎市、湘南エリアなどの地域性、駅距離、建築費用、空室リスクで数字は変わります。
土地活用では、アパート経営だけでなく、駐車場、借地、売却も比較することが大切です。
建築前に収支シミュレーションを行い、家族の資産承継や相続税対策も含めて検討しましょう。

参照

神奈川県「住民基本台帳人口」
神奈川県「令和8年地価公示」
政府統計の総合窓口 e-Stat「建築着工統計調査」
国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」