相続税対策のアパート建築で失敗しないためのポイント｜最適な土地活用に向けて

相続税対策のアパート建築で失敗する主な原因は、節税効果だけに注目し、賃貸経営として成り立つかどうかの収支や土地条件の診断を行わないまま建築を決めてしまうことです。土地は資産運用の対象でもあるため、税額を減らすことだけでなく、長期的な収支や家族の将来計画まで含めて判断する必要があります。

相続税対策としてアパート建築を勧められたものの、本当に建ててよいのか迷っていませんか。

この記事では、相続税対策のアパート建築でよくある失敗事例とその原因を整理し、建築前に確認すべきポイントを解説します。あわせて借地や駐車場、売却といった選択肢とも比較するため、土地条件や家族の将来計画に合った活用方法を自分で判断できるようになります。

相続税対策でアパート建築が選ばれる理由と失敗が起こる背景

結論からお伝えすると、アパート建築は相続税の評価額を下げる効果が見込める一方、賃貸経営としての収支が成り立たなければ節税額以上の損失を生む可能性があります。この二面性を理解しないまま建ててしまうことが、失敗の背景にあります。

まず相続税がかかるかどうかを確認する

建築を検討する前に、そもそも相続税が発生するのかを確認しておきましょう。相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。法定相続人とは、民法で相続人になると定められている人のことです。たとえば法定相続人が2人であれば、基礎控除額は4,200万円です（※1）。

借入金などの債務や葬式費用を差し引いた正味の遺産額が基礎控除の範囲に収まる場合、相続税はかからないため、節税を目的にアパートを建てる必要性は低いといえます。土地や預貯金などの財産をおおまかに洗い出し、税理士に概算を確認したうえで、対策の要否を判断するのが安全な進め方です。

アパート建築で相続税評価額が下がる仕組み

土地に賃貸住宅を建てて人に貸すと、その土地は「貸家建付地」（賃貸中の建物が建っている土地に対する相続税上の評価区分）として評価され、更地よりも相続税評価額が下がります（※3）。建物についても、賃貸に出している部分は「貸家」として評価額が減額されます（※2）。

ただし、建築しただけで自動的に評価が下がるわけではありません。相続開始時にどれだけの部屋が賃貸されているか（賃貸割合）によって評価は変わり、空室が多い状態では減額の効果が小さくなる可能性があります。一方で、継続して賃貸されてきた建物の一時的な空室については、一定の場合に賃貸中として扱われることもあるため、個別の状況に応じた確認が必要です（※3）。

さらに一定の要件を満たせば、「小規模宅地等の特例」（一定の土地について相続税評価額を減らせる制度）により、アパートや貸地など貸付事業に使っていた土地（貸付事業用宅地等）の評価額を200平方メートルまで50パーセント減額できる場合があります。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地は、原則としてこの特例の対象になりません。被相続人などが3年を超えて事業的規模で貸付事業を続けていた場合など例外もあるため、適用できるかどうかは必ず税理士に確認してください（※4）。

このように、現金や更地で相続する場合と比べて評価額を抑えられる可能性があることから、アパート建築は相続税対策の代表的な手法の一つとされています。もっとも、効果の大きさは土地の条件や賃貸状況によって異なります。

更地のまま持ち続ける場合の負担と利点

土地を活用せず更地のまま持ち続けると、収入を生まないまま費用だけが出ていく状態になります。固定資産税などの税負担が毎年発生するほか、草刈りや清掃といった維持管理の手間もかかります。管理が行き届かない土地は、不法投棄や防犯面の不安につながることもあります。

一方で、更地には将来の売却や別の用途への転用がしやすいという利点もあります。更地だから必ず不利というわけではなく、毎年の費用と将来の自由度を天びんにかけて、活用するかどうかを判断することが大切です。

節税効果だけを見て建てると失敗しやすい理由

問題は、相続税評価額を下げる効果だけに注目して建築を決めてしまうケースです。アパートは建てた瞬間に完結する節税商品ではなく、数十年にわたって経営が続く賃貸住宅です。

入居需要のない立地に建てれば空室が増え、家賃収入で借入金を返済できなくなります。節税で浮いた金額よりも、赤字経営による損失のほうが大きくなれば本末転倒です。相続税対策としてのアパート建築は、賃貸経営として成立することが大前提だと理解しておく必要があります。

相続税対策のアパート建築でよくある失敗事例

失敗事例には共通するパターンがあります。ここでは代表的な4つを紹介します。自分の状況に当てはまるものがないか、確認しながら読み進めてください。

空室が増えて想定外の赤字になる

代表的な失敗例が、賃貸需要を十分に調査せずに建築し、空室が埋まらず家賃収入が想定を大きく下回るケースです。

提示される収支計画の前提条件は会社や計画によって異なるため、入居率や家賃がどのような想定で作られているかを必ず確認しましょう。

駅からの距離や周辺の賃貸住宅の供給量、人口の増減などによって、実際の入居率は大きく変わります。新築時は入居者が集まっても、築年数の経過とともに家賃を下げなければ埋まらなくなる可能性も想定しておく必要があります。

家賃収入が想定を下回れば、借入金の返済が家計を圧迫し、節税どころか資産を減らす結果になります。

修繕費や維持費用を見落としていた

アパートは建てた後も継続的に費用がかかります。主なものは次のとおりです。

• 外壁や屋根の修繕
• 給湯器やエアコンなどの設備交換
• 退去時の原状回復（退去後に室内を修理・清掃して貸せる状態へ戻すこと）
• 固定資産税や管理委託料

築年数が進むと外壁や屋根の大規模修繕の時期を迎え、まとまった費用が発生します。修繕の時期や金額は建物の仕様や劣化状況によって異なるため、当初の収支シミュレーション（将来の収入と費用を試算すること）に長期の修繕計画が含まれているかを、計画段階で確認することが欠かせません。

納税資金が不足し家族が困る

アパート建築に自己資金の多くを投じてしまい、相続発生時に相続税を納める現金が足りなくなる失敗もあります。

相続税は原則として、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に金銭で一括して納付します（※5）。金銭での一括納付が難しい場合は、要件を満たせば分割で納める延納が認められ（※6）、延納によっても納付が難しい場合に限り、不動産などで納める物納が認められることがあります（※7）。いずれも例外的な方法であり、自由に選べる制度ではありません。

資産の大半がアパートと土地になっていると、納税のために不動産を急いで売却せざるを得ず、希望より安い価格で手放すことになりかねません。評価額を下げることと納税資金を残すことのバランスを取ることが、資産承継では重要です。

遺産分割でもめる原因になる

アパートは現金と違って分けにくい資産です。相続人が複数いる場合、誰がアパートを引き継ぐのか、他の相続人にはどう配分するのかを決めておかないと、相続時のトラブルにつながります。

安易に共有名義にすると、売却や建て替えといった大きな変更には原則として共有者全員の同意が必要になり、合意形成が難しくなりがちです（※9）。

修繕などに必要な同意は行為の内容によって異なりますが、共有者が増えるほど意思決定に時間がかかる傾向は変わりません。家族計画や相続人それぞれの意向を踏まえて、分割の方針まで含めた対策を立てることが後悔しないためのポイントです。

なお、相続開始の直前に多額の借入をして駆け込みで不動産対策を行うと、税務上の評価が争われるリスクもあります。税務の観点からも、早めに時間をかけて準備することが大切です。

アパート建築で失敗しないために建築前に確認すべきこと

失敗事例の多くは、建てる前の検討不足に原因があります。ここでは、少なくとも確認しておきたい基本項目を3つ紹介します。このほか、金利の上昇や建築費の増加なども収支に影響するため、計画の際にはあわせて確認してください。

土地診断で土地条件を客観的に把握する

まず行うべきは土地診断です。以下のような点を確認し、その土地にどの規模の建物が建てられるのかを把握します。

• 用途地域（建てられる建物の種類や用途を地域ごとに定めたルール）などの法規制
• 建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）と容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）
• 敷地が道路にどのように接しているか、土地の形状や高低差
• 地盤の状態や、浸水・土砂災害などの災害リスク（自治体が公開するハザードマップで確認できます）

不整形地や狭小地の場合、あらかじめ間取りや仕様が決められた規格型プランでは敷地を活かしきれないことがあります。

ただし、土地条件によっては設計の工夫で戸数や間取りを確保できる場合もあるため、土地条件だけで諦める必要はありません。設計自由度の高い建築会社の土地診断サービスに相談し、敷地に合わせたプランを検討することが有効です。

賃貸需要と収支シミュレーションを確認する

土地に建物が建てられるとしても、入居需要がなければ賃貸住宅として成立しません。まず次のような点を調べます。

• 周辺の人口や世帯数の増減
• 単身者とファミリーのどちらの需要が強いか
• 競合する賃貸住宅の家賃水準と空室状況

そのうえで、次の項目を含む収支シミュレーションを行います。

• 空室率や家賃下落を織り込んだ長期の家賃収入
• 修繕費や設備交換費、管理費、固定資産税などの費用
• 借入金の返済計画と手元に残る資金の推移

前提条件を変えた複数のパターンで試算することが大切です。家賃の下落幅や空室率だけでなく、金利の上昇や修繕費の増加を織り込んだ厳しめの条件でも経営を続けられるかを確認しておくと、想定外の赤字を避けやすくなります。

家族の将来計画と納税資金を整理する

相続税対策は税額を減らすことだけが目的ではありません。誰が土地と建物を引き継ぐのか、納税資金をどう確保するのか、家族の生活設計に無理はないかを整理する必要があります。

相談先は目的に応じて分けると整理しやすくなります。

• 税額の試算や特例の適用可否は税理士
• 遺産分割の法的な取り決めや紛争の心配がある場合は弁護士などの法律専門家
• 土地診断や建築計画、収支シミュレーションは建築会社

それぞれ早い段階で確認し、家族全員で分割の方針を話し合っておくと、相続発生後の混乱を防げます。

後悔しない土地活用は計画段階の専門家相談から始まる

ここまで見てきたとおり、相続税対策のアパート建築で失敗する原因の多くは、建てると決めた後ではなく、建てる前の検討段階に潜んでいます。だからこそ、まだ方針が固まっていない段階から専門家に相談することに意味があります。

建てるか迷っている段階でも相談してよい

土地活用の相談は、建築を決めてからでなければできないものではありません。むしろ、土地診断や需要調査、収支シミュレーションといった建築前の検討こそ、専門家の知見が活きる場面です。

複数の活用方法を比較した結果、建てないという判断に至ることもあります。その判断材料を得るためにも、まだ方針が固まっていない段階での相談が、後悔しない土地活用につながります。

なお、税額や特例の判断は税理士の領域であるため、建築会社への相談と並行して税務の専門家にも確認しておくと安心です。

不整形地や狭小地は設計対応力のある会社に相談する

不整形地や狭小地では、規格型の商品ではプランが成立しにくいことがあります。こうした土地条件でも、敷地形状に合わせた自由設計に対応できる会社であれば、活用の可能性を広げられます。

たとえば軽量鉄骨造は、構造性能と設計自由度の両立を図りやすい構造の一つです。

実際の耐震性や耐久性は設計や仕様によって決まりますが、柱や壁の配置を工夫したプランを検討しやすく、限られた敷地でも空間を有効に使う設計につなげやすい特徴があります。

アヴェントハウスでは、軽量鉄骨造を中心とした賃貸住宅の設計・施工に加え、土地活用の計画段階の相談や、建築後の賃貸住宅運営に関する支援も行っています。

建築費と建物品質のバランスを取りながら土地条件に応じた計画を立てられる点も、計画段階から相談する価値の一つです。不整形地における設計の考え方は、不整形地の賃貸住宅設計ポイントを解説した記事もあわせて参考にしてください。

まとめ

相続税対策のアパート建築で失敗しないためには、節税効果だけで判断せず、賃貸経営として成り立つかどうかを建築前に見極めることが欠かせません。相続税がかかるのかの確認から始め、土地診断で土地条件を把握し、賃貸需要と長期の収支シミュレーションまで検討すれば、判断の精度は大きく高まります。

借地や駐車場、売却といった選択肢との比較や、家族の将来計画と納税資金の整理も、方針を固めるうえで欠かせない視点です。建てるかどうか迷っている段階でも、専門家に相談すれば判断材料を整理できます。まずは自分の土地に合った活用方法を知ることから始めてみてください。

相続税対策のアパート建築で失敗する原因は、節税効果だけに注目し、賃貸経営としての成立性を確認しないまま建ててしまうことにあります。

空室による赤字、修繕コストの見落とし、納税資金の不足、遺産分割のトラブルは、いずれも建築前の土地診断と収支シミュレーション、家族での話し合いによって防ぎやすくなります。

賃貸住宅建築のほかにも借地や駐車場、売却という選択肢があり、土地条件や家族の将来計画、資産運用の方針によって適した答えは変わります。まだ建てると決めていない段階でも、専門家に相談して判断材料を整理することが、後悔しない土地活用への第一歩です。

参照元

• 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
• 国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」
• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
• 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 国税庁「No.4211 相続税の延納」
• 国税庁「No.4214 相続税の物納」
• 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」
• e-Gov法令検索「民法」（第251条・第252条）