オーナーが知るべきサブリースのメリット｜適切な土地活用へ向けて

サブリースは賃貸住宅の管理負担や短期的な収入変動を抑えやすい一方、賃料の見直しや解約の制約など契約上の注意点もある仕組みです。オーナーが知るべきメリット・デメリット、土地活用の選択肢との比較まで、建築前の土地オーナー向けに解説します。

親から受け継いだ土地や、使い道の決まっていない土地をお持ちの方の中には、次のような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、土地オーナーが押さえておきたいサブリースのメリット・デメリットと、サブリースが適した土地活用の考え方を解説します。ご自身の土地に合った活用方針を検討する判断材料が見つかります。

サブリースとは？土地活用における仕組みを理解する

サブリースとは、オーナーが所有する賃貸住宅をサブリース会社が一括で借り上げ、その会社が入居者へ貸す転貸借（サブリース会社がオーナーから借りた住宅を、さらに入居者へ貸すこと）の仕組みです。オーナーの契約相手はサブリース会社となり、入居者募集やクレーム対応といった日常業務は、一般的には契約で定めた範囲でサブリース会社が担います。どの業務までを会社側が行うかは契約によって異なるため、具体的な業務範囲は契約書での確認が必要です。

土地活用の文脈では、サブリースは賃貸住宅を建てたあとの運営方法の一つとして位置づけられます。「建てるかどうか」を決める前の段階でも、建築後にどのような運営方式を選べるかを知っておくと、判断材料が増えます。

管理委託方式との違い

賃貸住宅の運営方式には自主管理もありますが、外部へ任せる代表的な方式としてサブリースと管理委託を比較します。両者は契約関係と収入の決まり方が異なります。

項目	サブリース	管理委託
契約関係	オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を結び、会社が入居者へ転貸する	オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結び、管理業務を管理会社へ委託する
収入の決まり方	借上賃料（サブリース会社からオーナーへ支払われる賃料）を受け取る。定期的な見直しあり	入居状況に応じた家賃収入から管理費などを差し引いた額がオーナーへ入金される
空室時の影響	免責期間などを除き、契約で定めた条件に従って借上賃料が支払われるが、賃料見直しで減額される場合がある	空室分だけ収入が減る
オーナーに残る判断・負担	修繕の判断や費用負担、税務申告など	入居条件の決定や修繕判断など、より幅広い

なお、どちらの方式でも修繕費や税金、借入返済などは別途発生するため、表の「収入」は最終的な手取り額とは異なります。

サブリースは契約期間中の収入変動を抑えやすい点が特徴です。管理委託は入居率が高ければ手取り収入が増える可能性がありますが、収益性は入居状況や管理費の水準によって変わります。どちらが適しているかは、オーナーの状況や土地条件によって異なります。

サブリースでオーナーが得られる主なメリット

短期的な収入変動を抑えて資金計画を立てやすくなる

サブリースの大きな特徴は、空室や家賃滞納があっても、免責期間（サブリース会社からオーナーへ賃料が支払われない期間）などを除き、契約で定めた条件に従って借上賃料が支払われる点です。月ごとの収入のばらつきを抑えやすいため、建築費のローン返済計画を立てやすくなります。

ただし、借上賃料は定期的に見直されるため、長期的な賃貸需要の低下による収入減少のリスクまでなくなるわけではありません。初めて土地活用に取り組む方にとって収入の見通しが立てやすいことは利点ですが、あくまで「契約条件の範囲内での安定」であることを理解しておきましょう。

日常的な管理業務の負担を抑えやすい

サブリースでは、一般的に次のような業務を契約で定めた範囲でサブリース会社が担います。

• 入居者の募集と契約手続き
• 家賃の回収と滞納時の対応
• クレーム対応や退去時の精算

どこまでを会社側が行うかは契約によって異なるため、業務範囲は契約書で確認しておきましょう。遠方に住んでいる場合や本業が忙しい場合でも、日常的な管理の手間を抑えながら土地活用を続けやすくなります。家賃の入金がサブリース会社からの一本にまとまるため、入金管理が整理しやすくなる場合もあります。

一方で、修繕を実施するかどうかの判断や費用負担、確定申告などの税務手続きはオーナーに残ります。すべてを任せきりにできる仕組みではない点には注意が必要です。

承継後の家族の管理負担を抑えやすい

サブリースの利点は、賃貸経営の経験がないご家族へ引き継いだ場合でも、承継後の日常的な管理負担を抑えた形で運営を続けやすい点にあります。入居者対応や家賃回収をサブリース会社が担うため、賃貸経営に不慣れな家族が引き継いでも運営が止まりにくくなります。ただし、サブリースを利用すれば契約内容や収支まで自動的に有利になるわけではないため、承継を見据える場合も契約条件の確認は欠かせません。

なお、これとは別の論点として、土地に賃貸住宅を建てて入居者へ貸すこと自体による税務上の仕組みがあります。土地は貸家建付地（賃貸住宅の敷地として使われている土地に適用される相続税評価上の区分）として、建物は貸家（入居者へ貸している建物として評価額を計算する仕組み）として評価され、土地部分の相続税評価額が更地のまま所有する場合と比べて下がることがあります。これは賃貸住宅建築によるもので、サブリース固有のメリットではありません。

また、建築すると建物が新たに相続財産へ加わるため、相続財産全体の評価額や相続税額が必ず下がるとは限りません。影響は借入状況や賃貸の状況などによって異なるため、税理士などの専門家への税務相談とあわせて検討してください。

参照元：国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」、国税庁「No.4602 土地家屋の評価」

サブリースのデメリットと契約前に確認すべき注意点

賃料減額や契約終了をめぐるリスクがある

「家賃保証」という言葉から契約時の賃料がずっと続くとイメージされがちですが、多くの契約では一定周期で賃料の見直しが行われます。周辺の賃貸需要が下がれば、借上賃料が減額される可能性がある点は押さえておきましょう。

また、借地借家法上、サブリース会社は「借主」として保護される立場にあります。普通借家契約（更新が前提となり、貸主側から終了させる際に制約がある契約）では、オーナー側から期間満了時に更新を断ったり解約を申し入れたりする場合、正当事由（契約終了を認めるか判断する際に必要となる、建物使用の必要性などの事情）が求められます。

契約期間の途中で解約できるかどうかは、契約書の解約条項に加えて、借地借家法による借主保護の制約も受けます。契約書に条項があれば自由に解約できるとは限らないため、個別の契約については弁護士などの専門家へ確認するのが安心です。

定期借家契約（契約期間を定め、法定の手続きを満たした場合に期間満了で終了する契約）が採用されていれば更新はありませんが、無条件に終了できるわけではありません。

借地借家法第38条に基づき、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを、書面の交付または法令上認められた電子的な提供（一定の条件を満たした電子メールなどによる提供）によって説明する必要があるほか、契約期間が1年以上の場合、貸主が期間満了による終了を主張するには、原則として満了の1年前から6か月前までの間に借主へ通知することが求められます。サブリース契約でどの種類の契約が採用されているかは、契約書で確認しましょう。

参照元：e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

契約書で特に確認しておきたい項目は次のとおりです。

確認項目	確認するポイント
契約期間と更新	借り上げ期間の長さと更新の仕組み
賃料の見直し	見直しの時期や条件、減額の可能性
更新料・礼金	入居者から受け取る更新料や礼金を誰が受け取るか
敷金	誰が受け取って管理するか、退去時の返還義務を誰が負うか
修繕	実施の条件と承認の手続き、費用を誰が負担するか
中途解約	オーナー側とサブリース会社側それぞれの解約条件、解約時に発生する費用
報告・所有者変更	入居状況などの報告内容、建物を売却した場合の契約の扱い

年数や賃料水準は会社ごとに異なるため、口頭の説明だけで判断せず、契約書の条文で確認することが欠かせません。

なお、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうちサブリースに関する規制は、2020年12月15日に施行されました。サブリース業者には誇大広告の禁止のほか、契約締結前に賃料減額の可能性などの重要事項を、書面の交付または相手方の承諾を得た電子的な提供（一定の条件を満たした電子メールやWeb上での書面提供など）によって説明する義務が課されています。

説明を受ける際は、賃料減額の条件や免責期間の有無を具体的に質問しておきましょう。

参照元：国土交通省「適正化のための措置（規制の内容・標準契約書等）」

手取り収入は満室時の家賃収入より少なくなる

サブリースの借上賃料は、満室を想定した家賃収入よりも低い水準に設定されるのが通常です。この差額には、空室リスクをサブリース会社が引き受けることへの対価だけでなく、入居者募集や管理業務にかかる費用、サブリース会社の利益なども含まれます。具体的な水準は契約ごとに異なります。

さらに、契約によっては次のような費用負担が定められている場合があります。

• 新築後や退去後に賃料が支払われない免責期間
• 原状回復費用（退去後に室内を通常の使用に適した状態へ戻すための費用）や修繕費用のオーナー負担
• 入居者から受け取る更新料や礼金がオーナーに入らない取り決め

収益性を重視するか、安定性と手間の少なさを重視するかで、適した運営方式は変わります。ご自身の資産運用の方針に照らして検討することが判断の軸になります。

まとめ

サブリースは、契約条件に基づく借上賃料を受け取りながら日常的な管理負担を抑えられる運営方式で、遠方居住の方や将来の資産承継を見据える方にとって有力な選択肢の一つです。一方で、賃料の見直しや契約終了をめぐる制約など、契約前に確認すべき点も少なくありません。判断の土台になるのは、建てる前の土地診断と収支シミュレーションです。賃貸住宅建築がその土地に適しているかを、借地や駐車場、売却といった選択肢と並べて検討することで、納得感のある結論に近づけます。迷っている段階からでも、専門家と一緒に土地条件を整理することから始めてみてください。

活用方法が決まっていない段階でも、専門家に相談すれば判断材料を整理できます。まずは土地条件の確認から始めてみてはいかがでしょうか。