【東京のアパート経営】土地活用前に確認したい家賃収入の目安と手取り額

東京で所有地の活用を考え始めたとき、まず気になるのが家賃収入と手取り額です。

この記事では、東京でアパート経営を検討する土地オーナー向けに、家賃収入の試算方法と手取り額の考え方を解説します。満室時だけでなく空室時の収入、固定資産税やローン返済の影響、土地条件による建築規模の違いまで整理し、建築前に確認すべきポイントを分かりやすく紹介します。具体的な試算表を通じて、相談前に押さえたい判断軸も確認できます。

東京で所有地の土地活用を検討する場合、家賃収入の目安だけで判断すると、建築後の手取り額を見誤ることがあります。
土地条件や建築規模をもとに収支を確認したい方は、アヴェントハウスの土地活用相談をご活用ください。

東京のアパート経営で見込める家賃収入の目安

家賃収入は月額家賃と戸数で計算する

東京のアパート経営で見込まれる家賃収入は、基本的に「月額家賃×戸数」で考えます。
年間家賃収入を見る場合は、そこに12か月を掛けます。

実際の金額は、土地の広さ、駅までの距離、間取り、設備水準によって変わります。

東京都は令和5年住宅・土地統計調査の確報を公表しており、e-Statでは借家の1か月当たり家賃に関する統計表も確認できます。
ただし、既存借家も含むため、新築アパートの募集家賃とは分けて考えます。

東京での年間家賃収入を試算表で確認する

以下は、東京でアパート経営を検討する際の概算例です。

想定プラン	月額家賃	戸数	月間家賃収入	年間家賃収入
1K中心	8万円	8戸	64万円	768万円
1K中心	8万円	10戸	80万円	960万円
1LDK中心	12万円	6戸	72万円	864万円

月額家賃8万円の住戸を10戸確保できる計画なら、満室時の年間家賃収入は、月額8万円×10戸×12か月で960万円です。
家賃単価だけでなく、戸数と間取りの組み合わせで見ます。

満室時と空室時の収入を分けて考える

家賃収入の目安を出すときは、満室時だけで考えないことが重要です。
年間家賃収入960万円の計画でも、1戸分が年間を通して空室になると、月額8万円×12か月で96万円の収入減になります。

家賃収入から手取り額を試算する方法

家賃収入と手取り額は同じではない

アパート経営では、家賃収入がそのまま手取り額になるわけではありません。
管理費、修繕費、保険料、税金などの支出を差し引いて考えます。

概算では、ローン返済前の年間支出を家賃収入の20〜30％程度と仮定し、手取り額の目安を確認する方法があります。

年間家賃収入	年間支出の目安	ローン返済前の手取り目安
768万円	150万〜230万円	538万〜618万円
960万円	190万〜290万円	670万〜770万円
1,200万円	240万〜360万円	840万〜960万円

管理費や修繕費を差し引いて考える

手取り額を考えるときは、毎月発生する支出と、将来に備える支出を分けて見ます。
管理費は入居者対応や建物管理にかかる支出です。
修繕費は、設備交換や原状回復に備える支出です。

長期的には外装や設備の更新が必要になるため、建築前から修繕を見込んだ収支計画を立てます。

固定資産税やローン返済も含めて確認する

※2026年7月時点での情報です。最新情報は自治体のホームページなどをご覧ください。

東京の土地活用では、税金、建築費、家賃収入を別々に見ると判断がぶれやすくなります。
土地条件に合わせた収支計画を確認したい方は、建築前の相談で手取り額の目安を整理しておくと安心です。

東京で家賃収入を左右する土地条件と建築計画

土地の広さと建ぺい率・容積率で戸数が変わる

東京のアパート経営では、土地の広さだけで家賃収入は決まりません。
建ぺい率や容積率によって、建てられる建物の規模が変わります。

同じ30坪の土地でも、容積率が変われば戸数や間取りの選択肢も変わります。

不整形地や狭小地は設計力で収入差が出る

東京では、間口が狭い土地や形が整っていない不整形地も少なくありません。
収入目安を出す前に、土地の形状を踏まえた建築計画を確認することが重要です。

鉄骨造は限られた敷地を活かしやすい

東京でアパート経営を検討する場合、鉄骨造は限られた敷地を活かす選択肢になります。
構造の強さを活かしながら間取りや開口部を調整しやすく、狭小地や不整形地でも計画の幅を持たせやすくなります。

遮音性、耐久性、外観の印象も、将来の募集力に影響します。

建築前に確認したい収支シミュレーション

家賃相場は周辺物件だけで判断しない

建築前の家賃設定では、周辺物件の募集家賃を確認することが欠かせません。
家賃相場を見るときは、駅距離、間取り、専有面積をそろえて比較します。

初期費用と毎月の支出を合わせて確認する

家賃収入の目安を出すときは、建築費などの初期費用も合わせて確認します。
初期費用が大きくなるほど、ローン返済額が増え、毎月の手取り額に影響します。

東京の土地活用では、初期コストと長期の家賃収入を合わせて考えることが大切です。

複数パターンで空室リスクを見込む

収支シミュレーションでは、満室時だけでなく複数パターンを確認します。

比較パターン	確認する内容
満室時	予定家賃で満室になった場合の収入
空室あり	一部空室を見込んだ場合の収入
支出増加時	修繕費や管理費が増えた場合の手取り額
返済あり	ローン返済を含めた資金計画

東京でのアパート経営についてのよくある質問

東京でアパート経営をすると家賃収入はいくらですか？

家賃収入は、月額家賃と戸数で変わります。
月額家賃8万円で10戸の計画なら、満室時の年間家賃収入は960万円です。

実際の家賃はエリアや駅距離で変わるため、個別の試算が必要です。

家賃収入からどのくらいの支出を見込むべきですか？

初期検討では、ローン返済前の年間支出を家賃収入の20〜30％程度で仮置きする方法があります。
管理費、修繕費、保険料、税金などを含めて確認します。

土地が狭くてもアパート経営は検討できますか？

狭小地でも、建ぺい率や容積率を満たせばアパート建築を検討できます。
ただし、戸数や間取りの自由度は土地条件に左右されます。

家賃収入のシミュレーションはどこに相談すべきですか？

家賃収入だけなら不動産会社でも確認できます。
一方で、建築費や土地条件を含めた手取り額は、建築会社や税理士など複数の専門家に確認するのが安全です。

土地活用としてアパート経営を検討する場合は、建築計画と収支計画を同時に見られる相談先を選びましょう。

まとめ｜東京のアパート経営は家賃収入と手取り額を土地活用前に確認しよう

東京のアパート経営では、家賃収入の目安を月額家賃と戸数で試算できます。
ただし、家賃収入がそのまま手取り額になるわけではありません。
管理費、修繕費、固定資産税、ローン返済を差し引いて確認する必要があります。

また、東京では土地の広さ、建ぺい率、容積率、不整形地への対応によって建築規模が変わります。
土地活用前には、満室時だけでなく空室時や支出増加時も含めて収支シミュレーションを行いましょう。

東京で所有地の活用を検討している方は、家賃収入と手取り額を建築前に整理することが大切です。
土地条件に合わせた収支計画を確認したい方は、アヴェントハウスの相談窓口をご活用ください。

参照

• 東京都の統計「令和5年住宅・土地統計調査」
• e-Stat「令和5年住宅・土地統計調査 借家の家賃」
• 東京都主税局「固定資産税・都市計画税」