賃貸経営シミュレーションのやり方｜利回り計算からキャッシュフロー分析・リスク管理まで実践解説

賃貸経営を始めたいけれど、こんな悩みを抱えていませんか？
その不安を解消するカギとなるのが、賃貸経営シミュレーションです。
家賃収入・経費・ローン返済・リスクなどを数値化し、「どの条件なら黒字を維持できるか」「いつ赤字リスクが高まるか」を可視化できます。
本記事では、シミュレーションの手順や利回り計算、リスク管理までを実践的に解説します。

賃貸経営シミュレーションの基本

賃貸経営シミュレーションは、家賃収入・経費・ローン返済・税金・空室率などを数値化し、長期的な収益性を予測する方法です。
感覚的な判断ではなく、データに基づいて“損を防ぎ、利益を守る”ための経営ツールといえます。

シミュレーションを行う目的

賃貸経営では、見た目の利回りが高くても、実際は経費や空室の影響で赤字になるケースがあります。
購入前に試算を行うことで、将来のキャッシュフローや返済計画のリスクを事前に把握できます。

また、シミュレーション結果は金融機関への融資交渉にも役立ちます。
「収益構造を理解しているオーナー」として信頼を得やすく、条件交渉を有利に進められることもあります。

収益構造を「見える化」するメリット

シミュレーションで算出する主な指標は次の3つです。

これらを可視化することで、どの項目が利益を押し下げているかを把握でき、無理のない経営計画を立てることが可能になります。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りは、家賃収入と物件価格だけで計算する「目安」に過ぎません。
実際の収益性を把握するには、経費・税金・空室率を含めた実質利回りが必要です。

たとえば、表面利回り8％でも、経費を考慮すれば実質利回り6％前後になることもあります。
この差を理解していないと、「黒字と思っていたのに手残りが少ない」という状況に陥りやすいのです。

賃貸経営を成功させるには、まず「数字で現状を把握する」ことが欠かせません。
実際にシミュレーションを行う際に設定すべき基本項目と計算の手順を見ていきましょう。

シミュレーションの手順と計算の基本

賃貸経営シミュレーションは、「どの条件で」「どのように計算するか」を明確にすることが重要です。
ここでは、具体的な手順と計算の基本を4つのステップで整理します。

家賃収入と入居率を設定する

家賃収入はシミュレーションの出発点です。
立地・築年数・間取りによって家賃相場は変わるため、地域の平均値をもとに設定します。
また、空室リスクを考慮し、入居率は100％ではなく90〜95％を想定するのが現実的です。

入居率が5％下がるだけでも年間収入は数十万円減少するため、複数パターンで試算することが望ましいです。

経費と修繕費を見積もる

経費の主な項目は以下の通りです。

経費を過小評価すると、実際の利回りが大きく乖離します。
特に修繕費は築年数の経過に伴って増加するため、余裕を持った見積もりが必要です。

利回りを計算して投資効率を把握する

利回りは収益性を判断する最初の指標です。
次の2つの方法で計算します。

例：年間家賃収入576万円、年間経費100万円、総投資額6,200万円
→（576−100）÷6,200×100＝約7.7％

この「実質利回り」が、実際の投資効率を示す指標です。
新築アパートの場合、一般的な目安として6〜8％が安定ラインとされています。

試算結果の読み取り方

利回りが高いからといって安心はできません。
金利・空室・経費の変化で収益は容易に変動します。
複数の条件で試算し、どの条件でも黒字を維持できるラインを確認しておくことが大切です。

こうして「収入」「支出」「利回り」を整理することで、投資効率の全体像を把握できるようになります。
では、実際に手元に残る利益＝キャッシュフローの算出方法を見ていきましょう。

キャッシュフローと収益判断

利回りで投資効率を把握したら、次は実際に手元に残る利益（キャッシュフロー）を確認しましょう。
賃貸経営の健全性を判断するうえで、キャッシュフローは最も重要な指標です。

キャッシュフローとは？

キャッシュフローとは、家賃収入から経費やローン返済などを差し引いた後に残る現金のことです。
この金額がプラスなら黒字、マイナスなら赤字となります。

数字としての利回りが高くても、キャッシュフローがマイナスであれば経営は不安定です。
つまり、「利回りは良いのに資金が残らない」状態を防ぐために、キャッシュフロー分析が必要なのです。

キャッシュフローの計算手順

例：年間家賃収入600万円−経費100万円−返済300万円＝年間キャッシュフロー200万円

この場合、月平均で約16万6,000円が手元に残る計算になります。
返済比率（年間返済額÷家賃収入）は50％以下が理想とされ、それを超えると資金繰りリスクが高まります。

キャッシュフローを見る際の判断基準

キャッシュフローは、単年だけでなく長期的な推移で見ることが重要です。
築年数の経過により修繕費が増え、家賃が下落する可能性もあります。

そのため、10年・20年先までのキャッシュフロー推移をシミュレーションし、
「何年後に赤字化するか」「どのタイミングで再投資が必要か」を把握しておくことが大切です。

また、黒字部分をすべて消費せず、修繕積立や建替え資金の準備に充てることで、長期安定経営につながります。

短期的な黒字よりも、長く黒字を維持できる構造をつくることが、成功する賃貸経営の条件です。
次は、こうしたキャッシュフローを左右する空室・修繕・金利リスクを織り込んだ応用シミュレーションを見ていきましょう。

空室・修繕・金利リスクの試算

賃貸経営をシミュレーションする際は、リスクの変動を考慮した試算が不可欠です。
いずれも想定外に発生すると、キャッシュフローが大きく悪化する要因になります。
ここでは、3つの主要リスクとその影響を数値で把握する方法を紹介します。

空室率の変動による影響

空室は、最も身近で大きなリスクです。
入居率が5％下がるだけでも、年間収入は数十万円単位で減少します。

たとえば年間家賃収入600万円の場合、

入居率95％→収入570万円
入居率90％→収入540万円

となり、30万円の差が発生します。

シミュレーションでは、100％・95％・90％の3パターンで試算しておくと安心です。
経営の安定性を確かめるうえで、複数条件を想定しておくことが重要です。

修繕費の増加を想定する

築年数が進むにつれて、外壁塗装や給排水設備などの大規模修繕が必要になります。
突発的な支出を避けるために、年間家賃収入の3〜5％を修繕積立として経費に計上しておくと良いでしょう。

また、計画的にメンテナンスを行うことで、劣化を防ぎ、長期的なコストを抑えることも可能です。
「築10年で外壁補修」「築15年で設備交換」など、時期ごとの支出を想定しておくことが現実的です。

金利上昇リスクを加味する

変動金利ローンを利用している場合、金利上昇は経営を直撃します。
たとえば金利が1％上がるだけで、年間返済額が数十万円増えることもあります。

そのため、現状の金利、＋0.5％、＋1.0％の3パターンで返済額を比較しておくとよいでしょう。
返済比率が60％を超えるようであれば、固定金利の検討や繰上返済の活用も視野に入れます。

こうした「リスク込みのシミュレーション」を行うことで、想定外の支出にも耐えられる計画が立てられます。
次は、シミュレーションで見落とされやすい要素と改善策を解説します。

見落としやすい要素と改善策

賃貸経営シミュレーションは便利なツールですが、設定条件の抜けや誤差によって結果が大きく変わります。
正確な判断を行うためには、見落としがちなポイントを把握し、改善策を講じることが大切です。

税金・初期費用を含めていない

利回りやキャッシュフローを計算する際に、物件価格だけで試算してしまうケースがあります。
しかし、実際には以下のような初期コストがかかります。

これらを含めた総投資額で計算しなければ、収益性を正しく評価できません。
表面利回りではなく、実質利回りで判断する意識が必要です。

管理方式の違いを考慮していない

自主管理か管理委託かによって経費構造は異なります。
管理会社に委託する場合、家賃の3〜5％が委託料として発生します。
また、サブリース契約は家賃保証がある一方で、手数料が高めになる傾向があります。

どの管理形態を採用するかで、長期的な収支は大きく変わるため、運営コストを正確に反映させましょう。

修繕費を「その都度支出」にしている

修繕を発生ベースで計上すると、年ごとにキャッシュフローが大きく変動します。
そのため、年間家賃の3〜5％を修繕積立として計上する方法が現実的です。
「築10年で外壁補修」「15年で設備更新」など、事前にスケジュール化しておくと安定します。

入居率を固定値で設定している

多くのシミュレーションでは「入居率95％固定」などで計算されますが、これは経年変化を考慮していない点に注意が必要です。
築年数が進むにつれて、入居率は次第に低下していきます。

このように、複数の入居率シナリオで試算しておくと、より現実的な収益予測になります。

シミュレーションを更新していない

家賃相場・金利・税制は年ごとに変わります。
作成した試算をそのまま放置すると、現状とのズレが大きくなります。
年1回の再シミュレーションを行い、実績と予測を比較する習慣をつけましょう。

改善策を取り入れる

シミュレーション結果をもとに、次のような対策を行うことで収益性を高められます。

これらの改善策を定期的に見直すことで、数字に強い経営者としての判断力が磨かれます。見落としのないシミュレーションこそ、安定した資産形成の第一歩です。

まとめ

賃貸経営シミュレーションは、数字で将来を可視化する経営ツールです。
家賃収入・経費・ローン返済・リスクを整理し、現実的な計画を立てることで、感覚ではなく根拠に基づいた判断が可能になります。

短期的な利回りにとらわれず、キャッシュフローの推移や空室・金利変動なども含めた長期視点の試算を行うことが、安定経営への近道です。

また、定期的にシミュレーションを見直し、改善策を実行することで、
「数字に強いオーナー」として資産を守り、収益を高める経営が実現できます。