賃貸経営は相続税対策になる？相続税評価額が下がる仕組みと効果、アパート経営のメリット・デメリットを解説

相続税対策として「賃貸経営が有効」と耳にしたものの、本当に自分の土地でも効果があるのか、不安を感じていませんか。

相続税対策は、評価額の仕組みを正しく理解しなければ、期待した効果が得られないこともあります。本記事では、賃貸経営が相続税対策になる理由を評価の仕組みから解説し、効果やメリットだけでなく注意点や判断軸まで整理します。土地活用や相続対策を検討している方が、自分に合った選択をするための基礎知識を身につけられる内容です。

賃貸経営は相続税対策になるのか

相続税対策として賃貸経営が注目される理由

相続税対策として賃貸経営が注目される背景には、相続税評価の仕組みと財産の持ち方による差があります。特に現金や更地は評価額が高くなりやすく、相続税負担が大きくなる傾向があります。その点、賃貸として活用された不動産は評価方法が異なり、評価額を抑えやすい構造があります。具体的には、次のような理由から賃貸経営が相続税対策として検討されることが多いです。

賃貸経営が相続税対策として有効なケースと注意が必要なケース

賃貸経営は相続税対策として有効に機能する場合がある一方で、条件によっては期待した効果を得られないこともあります。そのため、どのようなケースで有効になり、どのような場合に注意が必要かを整理して理解しておくことが重要です。

相続税対策として有効になりやすいケース

注意が必要なケース

このように、賃貸経営が相続税対策になるかどうかは、条件や前提によって大きく左右されます。
次は、こうした違いが生まれる背景として、相続税評価額がどのような仕組みで下がるのかを具体的に解説していきます。

賃貸経営で相続税評価額が下がる仕組み

土地の評価額が下がる「貸家建付地」の考え方

賃貸経営を行っている土地は、相続税評価上「貸家建付地」として扱われます。貸家建付地とは、自己使用ではなく、第三者に貸している建物が建っている土地を指します。土地の利用が制限されていると考えられるため、自由に利用できる自用地として評価される更地よりも、相続税評価額が低く算定される仕組みです。
相続税対策として賃貸経営が注目される理由の一つは、この土地評価の構造にあります。更地や建物のない土地利用と比べ、貸家建付地は相続税評価額が下がりやすく、結果として相続税負担の軽減につながります。

土地利用形態ごとの相続税評価の考え方の比較表

利用形態	相続税評価上の区分	評価の考え方	評価額の傾向
更地	自用地	路線価や倍率方式により、自由に利用できる土地として評価される	高くなりやすい
駐車場	現況により判定	建物がなく利用制限が小さい場合、自用地として評価されることが多い	高くなりやすい
賃貸アパート	貸家建付地	建物が建ち、第三者に貸しているため利用制限がある土地として評価される	更地より低くなりやすい

建物評価と借家権割合による相続税評価額の圧縮

賃貸経営では、建物についても相続税評価額を抑える仕組みがあります。建物は、建築費や市場価格ではなく、固定資産税評価額を基準に相続税評価額が算定されます。固定資産税評価額は実勢価格より低く設定されることが一般的なため、この時点で評価額は一定程度圧縮されます。
さらに、賃貸アパートとして第三者に貸している場合、建物には借家権が設定されていると考えられます。この借家権割合が考慮されることで、建物の相続税評価額は、自己使用している建物よりも低く算定されます。土地だけでなく建物についても評価額が下がる点が、賃貸経営による相続税対策の特徴です。

現金や更地と比較した場合の評価構造の違い

相続税対策を考えるうえでは、財産の種類によって評価構造が大きく異なる点を理解しておく必要があります。現金は額面どおり評価されるため、評価額を下げる余地がありません。また、更地の土地も自用地として評価され、立地条件によっては高額な相続税評価額となることがあります。
一方で、賃貸経営を行っている不動産は、土地は貸家建付地、建物は固定資産税評価額と借家権割合を反映した評価となります。この評価方法の違いが、現金や更地と比較した場合に相続税評価額が低くなりやすい理由です。

財産の種類ごとの相続税評価構造を比較

財産の種類	評価の基準	評価額が下がる要素	相続税対策としての特徴
現金	額面金額	なし	評価額はそのまま課税対象となる
更地	路線価・倍率方式	なし	立地によっては高額評価になりやすい
賃貸アパート（土地）	貸家建付地評価	借地権割合・借家権割合を考慮	更地より評価額が下がりやすい
賃貸アパート（建物）	固定資産税評価額	借家権割合を反映	建築費や市場価格より低く評価されやすい

このように、賃貸経営には相続税評価額が下がる明確な仕組みがあります。ただし、評価額が下がること自体が必ずしも最適な選択とは限りません。
次に、こうした仕組みがもたらす具体的な効果とメリット、あわせて把握しておくべきデメリットについて整理していきます。

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賃貸経営による相続税対策の効果とメリット・デメリット

相続税評価額が減額されることによる節税効果

賃貸経営を行うことで、土地は貸家建付地、建物は固定資産税評価額と借家権割合を反映した形で評価されます。この評価方法により、相続税評価額が実勢価格より低く算定されやすくなる点が、相続税対策としての主な効果です。
重要なのは、賃貸経営が「税金をゼロにする手段」ではなく、課税対象となる評価額を圧縮する構造的な対策であるという点です。評価額が下がれば、その結果として相続税額も抑えられる可能性が高まります。節税効果の大小は土地条件や建物規模によって異なるため、事前に効果を見積もることが欠かせません。

家賃収入を得ながら資産を保有できるメリット

賃貸経営の特徴は、相続税対策を行いながら家賃収入という継続的な収入を得られる点にあります。不動産を売却して現金化すると、相続税評価は下げられない一方、賃貸アパートとして保有すれば、収入を生む資産として次世代に引き継ぐことが可能です。
また、相続発生後に相続税の納税資金が必要になった場合でも、家賃収入があれば納税原資の一部を補える可能性があります。こうした点から、賃貸経営は節税と資産形成を同時に考えたい場合に選択肢となりやすい土地活用方法です。

空室・建築費・経営面でのデメリットと注意点

一方で、賃貸経営にはデメリットや注意点も存在します。相続税対策として評価額が下がっても、経営が不安定であれば長期的な負担につながるおそれがあります。特に注意したいポイントは次のとおりです。

賃貸経営における相続税対策のメリット・デメリット比較表

観点	メリット	デメリット
相続税評価	評価額が下がりやすい	条件次第では効果が限定的
収益性	家賃収入を得られる	空室により収入が不安定になる可能性
資産承継	売却せず保有できる	流動性が低い
費用面	納税資金を収入で補える可能性	建築費・維持費が発生

このように、賃貸経営は相続税対策として一定の効果が期待できる一方、経営リスクも伴います。節税だけで判断せず、費用や収益を含めて総合的に考えることが重要です。
次は、こうしたメリット・デメリットを踏まえたうえで、賃貸経営を選ぶべきかどうかを判断する具体的な視点を整理していきます。

相続税対策として賃貸経営を成功させる判断軸

建築費と収益のバランスをどう考えるか

相続税対策として賃貸経営を検討する際、多くの方が「評価額がどれだけ下がるか」に目を向けがちですが、実務上は建築費と収益のバランスが成否を大きく左右します。評価額が下がっても、建築費が過大であればローン返済や維持費が重くなり、相続後の負担が増える可能性があります。
アパートを建てる際は、建築費に対してどの程度の家賃収入が見込めるのか、長期的な収支を前提に検討することが重要です。相続税対策として有効かどうかは、節税効果と経営の持続性が両立しているかで判断すべきです。

他の土地活用・相続対策との比較ポイント

賃貸経営が最適な選択かどうかを判断するには、他の土地活用や相続対策と比較する視点が欠かせません。
例えば、土地を売却すれば現金化できますが、相続税評価額は下がらず、将来の収益も失われます。駐車場として活用する場合は初期費用を抑えられる一方、相続税評価額が下がりにくいケースが一般的です。
また、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかによっても、賃貸経営の位置づけは変わります。土地の評価、収益性、相続後の選択肢を横断的に比較することで、自身の状況に合った判断がしやすくなります。

土地活用方法別の相続税対策・収益性・流動性を比較した表

活用方法	相続税評価への影響	収益性	初期費用	相続後の選択肢
賃貸アパート	評価額が 下がりやすい	家賃収入あり	高い	継続運用・売却
駐車場	評価額が 下がりにくい	限定的	低い	転用しやすい
売却	評価額は下がらない	なし	なし	現金化

税理士・不動産・建築を連携させる重要性

賃貸経営を相続税対策として成功させるためには、税務の視点だけでなく、不動産市場や建築計画を含めた総合的な判断が必要です。税理士は相続税評価や特例適用の可否を確認し、不動産の専門家は立地や賃貸需要を分析し、建築の専門家は土地条件に合った無理のない計画を立てます。
これらを個別に考えるのではなく、最初から連携させて検討することで、節税と収益性のバランスが取れた賃貸経営につながります。

このような判断軸を整理したうえで検討すれば、賃貸経営は相続税対策と資産形成を両立できる選択肢になり得ます。

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まとめ｜賃貸経営は相続税対策と資産形成を両立できるか

賃貸経営は、土地を貸家建付地として評価し、建物も固定資産税評価額や借家権割合を反映させることで、相続税評価額を抑えやすい仕組みを持っています。
一方で、節税効果だけに注目して建築費や収益性を軽視すると、相続後の経営負担が重くなる可能性もあります。重要なのは、土地条件や賃貸需要を踏まえたうえで、建築費と収益のバランスを見極めることです。

賃貸経営は「相続税対策になるかどうか」ではなく、自分の資産状況に合った選択かどうかを軸に判断することが成功への近道といえます。