狭い土地の賃貸建設で収益を高める方法｜狭小地を活かす間取り・構造・法規制対策

こんなお悩みはありませんか？

「土地が狭いから賃貸は無理」と諦めてしまう方は多いですが、実は15〜20坪程度の敷地でも、設計の工夫と正しい計画で高収益な賃貸経営を実現することが可能です。

本記事では、狭小地で賃貸を建てるための法規制への対応・設計の工夫・収益性を高めるポイントを専門的に解説します。

狭い土地でも賃貸建設は可能？その理由を解説

狭小地でも建築できる条件と必要な確認事項

狭い土地でも賃貸建設は十分に可能です。ただし、まず確認すべきは「その土地が建築可能な用途地域かどうか」です。住宅系の用途地域であれば、原則として共同住宅（アパート）の建築が可能ですが、商業系や工業系の場合は制限が緩い反面、住環境の整備が課題になるケースもあります。

建築可否を判断する際には、以下のような要素を事前に確認しておくと安心です。

特に接道条件が不十分な狭小地では、そもそも建築確認が下りない可能性もあります。計画段階で自治体や建築会社に相談し、法的な条件を満たすか確認しましょう。

建ぺい率・容積率など法的制限の基本

狭小地で賃貸を建てる場合、建ぺい率と容積率の理解は必須です。

たとえば15坪（約50㎡）の土地で建ぺい率60％・容積率200％なら、
建築可能な延べ床面積は「50㎡×200％＝100㎡」。
これを2階建てにすれば、1階あたり約50㎡のアパートを建てられます。

ただし、角地や前面道路の幅によって緩和・制限が生じるため、計算上の最大値＝実際に建てられる規模ではないことを理解しておくことが重要です。

地域特性・立地による建設可否の違い

同じ15坪の土地でも、立地やエリア特性によって建築の自由度は大きく変わります。

つまり「どんな建物を建てるか」は、敷地の条件だけでなく想定する入居者層とエリアの賃貸ニーズにも左右されるということです。

計画段階で注意すべきリスクとその回避法

狭小地での建築には、次のようなリスクがあります。

これらの課題は、自由設計に強い施工会社を選ぶことで回避可能です。
また、狭小地で賃貸建設を行う最大のメリットは、「活用しづらい土地を安定した収益源に変えられること」です。
大きな土地を持たなくても、立地と設計次第で十分な利回りを確保できるのが狭小賃貸の魅力といえます。

次に紹介するのは、実際に狭小地をどのように活かして設計するかという「間取りと構造の工夫」です。

狭小地を活かす間取りと構造の工夫

狭い土地でも賃貸を建てる場合、設計の工夫次第で有効面積と収益性を大きく変えることができます。
特に、狭小地の賃貸建設には次のような明確なメリットがあります。

・土地を分割・売却せずに資産として有効活用できる

・固定資産税などの土地保有コストを軽減できる

・少ない初期投資でも安定した家賃収入を確保できる

これらの利点を最大限に引き出すには、「間取り」と「構造」の最適化が欠かせません。
次の項目では、限られた敷地をどう活かすかという具体的な設計アイデアを紹介します。

限られた敷地を最大限活かす設計アイデア

狭い土地で賃貸を建設する際に重要なのは、「いかに有効面積を確保するか」です。
ポイントは、“ムダな共用部を減らし、専有面積を広く取る”という発想です。

設計上の工夫としては、以下のような手法がよく使われます。

こうしたアイデアにより、15〜20坪の狭小地でも1K×6戸のアパートを実現できます。

比較項目	15坪プラン	20坪プラン
敷地面積	約15坪（約50㎡）	約20坪（約66㎡）
建物構成	3階建	2階建
間取り・戸数	1K × 6戸	1LDK × 3戸
階段・動線	外階段	共用廊下あり
駐車スペース	1階ピロティ	なし／敷地条件による
収益性の考え方	戸数確保で利回り重視	1戸単価重視で安定収益
向いているケース	駅近・単身者需要が多いエリア	居住性重視の立地

木造・鉄骨造・RC造の比較と適した構造選び

構造の選定は、土地の広さだけでなくコスト・耐久性・施工難易度にも影響します。
以下の比較を参考にするとよいでしょう。

構造種別	特徴	狭小地での適性
鉄骨造	強度が高く、3階建てにも対応しやすい	○（都市部に多い）
RC造	耐久性・遮音性が高いがコストが高め	△（狭小地では費用負担が大）

駐車場・共有スペースを有効に配置する方法

都市部では駐車場が確保できないケースも多く、敷地全体を効率よく活かす配置計画が求められます。
駐車場を設ける場合は、1階の一部をピロティ形式にするほか、前面道路の幅や車両サイズを考慮して動線を設計します。

また、共用廊下や階段はできるだけ外部配置にし、内部スペースを入居者の専有面積に転換することが収益性の向上につながります。
狭小地では「外観デザイン」と「入居者の利便性」を両立する空間設計が不可欠です。

加えて、ゴミ置き場や自転車置き場などの共用スペースも最小限に抑え、入居者が快適に使える動線設計を行うことが重要です。

入居者ニーズを意識した間取りプラン例

狭い土地の賃貸では、間取りの工夫次第で入居率が大きく変わります。特に単身者向けでは、限られた空間でも快適さを感じられる設計が重要です。

また、デザイン性の高い外観やアクセントクロスなど、視覚的な差別化も入居者の満足度に直結します。
アヴェントハウスでは、こうした狭小地の制約を踏まえながらも、デザイン性と収益性を両立させる自由設計プランを得意としています。

狭い土地でも収益性を高める賃貸経営のポイント

家賃設定とターゲット層の見極め

狭い土地で建てた賃貸は、建物規模が限られるため、どの入居者層を狙うかによって収益性が大きく変わります。
都市部の15〜20坪の狭小地では、以下のようなターゲット設定が有効です。

ターゲット層を明確にすることで、家賃設定や間取りプランの方向性が定まり、空室リスクを減らすことができます。
また、地域の賃料相場を調べる際は「SUUMO」や「HOME’S」などのポータルサイトで類似条件（駅距離・築年数・構造）を比較するのが効果的です。

経営コストを抑える工夫と管理方法

狭小地の賃貸経営では、収益の最大化＝支出の最小化を意味します。
限られた収入を安定した利益につなげるには、以下のような工夫がポイントです。

特に狭小アパートでは、初期投資の小ささと管理コストの低さが強みになります。
維持費を見直すことで、表面利回りだけでなく実質利回りの改善も期待できます。

空室リスクと固定資産税対策

狭い土地の物件は、駅から離れていたり、駐車場がないなどの弱点を抱えることもあります。
しかし、次のような工夫で空室リスクを抑え、安定した経営が可能です。

固定資産税についても、木造・鉄骨造の耐用年数や評価額を把握しておくと、節税計画が立てやすくなります。
また、敷地が狭い場合でも「住宅用地特例（1/6軽減）」を適用できるケースがあるため、専門家に確認するとよいでしょう。

長期的な資産価値を保つ運用戦略

賃貸経営の収益性は「建てた後」にも左右されます。
狭小地で建てた物件は、メンテナンス性と入居満足度の維持が資産価値を支えます。

アヴェントハウスでは、建築後も30年間の定期点検を無料で実施しており、長期的な安定経営をサポートしています。
建てて終わりではなく、「経営パートナー」として伴走する体制があることが、収益性維持の最大のポイントです。

次は、実際に狭小地で成功したアパート事例を紹介します。

実際の狭小地アパート事例と成功の要因

【イメージ例】20坪で建てた鉄骨造アパート

以下は、理解を深めるために作成したフィクション事例です。
実際の敷地条件・法規制・コストは地域により異なります。

物件概要（想定）

シミュレーション結果

年間家賃収入は「11万円×6戸×12ヶ月＝792万円」。
管理費・修繕費・固定資産税などを差し引いた実質利回りは約7.5％。

鉄骨造は木造よりも建築コストが上がりますが、階高を高くとれる・耐久性が高い・遮音性が優れているなどのメリットがあります。
結果として、中長期的に入居者満足度が高く、家賃下落が起きにくい安定経営が実現できます。

高収益を実現した設計・立地の特徴

この鉄骨造アパートが高収益を維持できた理由は、設計と立地の最適化にあります。

結果、30㎡台でも開放感のある空間設計と高耐久構造により、築後10年を経ても家賃下落がほとんど見られません。
これは、狭小地でも“長期的に強い不動産”を作る好例といえます。

建築会社選びのポイントと比較のコツ

鉄骨造は施工精度・工期・コスト管理が収益性に直結するため、施工会社選びが非常に重要です。
比較の際は、以下の観点を重視しましょう。

アヴェントハウスでは、高精度な鉄骨ユニット構造と自由設計の両立を強みにしています。
構造の強度を保ちながらも、設計自由度・意匠性・コスト効率を高いレベルでバランスさせられるのが特長です。

建設前に相談すべきタイミングと内容

鉄骨造は構造計算・建築確認申請に時間がかかるため、計画初期段階で専門家へ相談することが重要です。
特に次のタイミングでの相談が有効です。

早期に相談すれば、「費用対効果の高い構造選択」が可能になります。
また、耐用年数が長い鉄骨造は、長期保有・相続資産としての有利性も高く、安定した賃貸経営に向いています。

次は、狭小地で賃貸を建てる際の注意点と成功のためのチェックリストを解説します。

狭い土地で賃貸を建てる際の注意点とまとめ

よくある失敗パターンと回避策

狭小地の賃貸建設では、設計・コスト・法規制の3点での見落としが失敗につながりやすいです。
特に次のようなケースには注意が必要です。

これらは、計画段階での専門家への早期相談によって回避できます。
土地条件や法規制を正確に把握し、無理のないプランニングを行うことが重要です。

建築コスト・工期でトラブルを防ぐ方法

狭小地では、工事車両や資材搬入スペースが限られるため、一般的な建築より工期が長くなる傾向があります。
工期の遅延はそのまま家賃収入の遅れに直結するため、施工計画の透明性と進捗管理が欠かせません。

コスト・工期トラブルを防ぐポイントは以下の通りです。

アヴェントハウスでは、こうしたトラブルを防ぐため、自社一貫体制と詳細見積もりによるコスト明確化を徹底しています。

成功するために押さえておくべきチェックリスト

狭小地で賃貸建設を成功させるには、以下の3つを押さえておくことが大切です。

この3点を意識すれば、「狭い土地でも高収益を狙える賃貸経営」が現実的になります。

まとめ

狭い土地でも、法規制を正しく理解し、設計の工夫を凝らすことで、十分に賃貸経営は可能です。
重要なのは、土地条件を最大限に活かしたプランと、長期的な収益性を見据えた建築計画を立てることです。

また、コスト・工期・経営面での不安を解消するためには、狭小地の設計経験が豊富な施工会社に早期相談することが成功の近道です。
アヴェントハウスでは、変形地・狭小地でも高収益を実現する設計ノウハウで、オーナー様の土地を最大限に活かすご提案をしています。