不動産活用で相続税を軽減する方法｜貸家建付地評価と賃貸マンション建設の節税対策

相続税の負担を軽減したいと考えている方へ。

「相続税がどれくらいかかるのか心配」

「不動産をどう活用すれば良いのか分からない」

「税制優遇を受けるための具体的な方法が知りたい」

といったお悩みを抱えていませんか？

現金や預金ではなく、不動産を活用することで、相続税を大幅に軽減できる場合があります。

貸家建付地評価や賃貸マンション建設をはじめ、相続税対策として不動産を活用したいと考える方に向けて、評価額の計算方法や実際の適用事例を紹介します。

税制優遇を受けるためのポイントをご紹介します。

相続税軽減のための不動産活用の重要性

相続税の負担を軽減するためには、不動産を活用することが非常に有効です。

なぜならば、現金や預金などの金融資産と違って、不動産には評価額を低減する方法がいくつか存在するからです。

現金保有と不動産保有の相続税評価額の違い

現金を相続した場合、そのまま相続税評価額として計算されるため、相続税額が高額になりがちです。これに対して、不動産は活用方法によって評価額が低くなることがあり、相続税を減らすことができます。

例えば、貸家建付地評価などを活用することで、土地の評価額を大きく抑えることができます。

相続税評価額の計算方法と節税効果

相続税の評価額は、土地の形態や利用状況によって大きく変動します。土地に家屋を建てて賃貸にすることで、貸家建付地評価というものを受けることが可能になり、評価額が軽減されます。

これにより、相続税額が減少し、節税効果を得られるのです。相続税評価額の計算方法を理解し、どのように不動産活用が役立つかを知っておくことが重要です。

小規模宅地等の特例の適用条件

被相続人が生前に自宅として使用していた土地や、事業用に使用していた土地について、一定の要件を満たす場合に、相続税評価額を軽減できる制度です。

具体的には、配偶者や被相続人と同居していた親族などが相続し、相続後も居住または事業を継続することなどが主な条件となります。

対象となる宅地の種類や面積には上限があり、要件を満たした場合には、相続税評価額を最大80％まで減額できるケースもあります。

参照：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

貸家建付地評価を活用した相続税軽減方法

不動産活用において、「貸家建付地評価」は非常に効果的な手段です。土地に賃貸用の建物を建てることで、土地の評価額を抑えることができ、結果的に相続税を軽減することができます。

貸家建付地評価とは？

貸家建付地評価とは、土地に賃貸建物を建てることによって、土地の評価額を下げる方法です。これは、賃貸の建物では土地の利用価値が制限されるため、相続税評価額が減額される仕組みです。

貸家建付地評価を活用した場合

例えば、相続対策として土地に賃貸アパートを建設した場合、その土地は「貸家建付地」として評価され、自用地として保有している場合よりも相続税評価額が低くなるのが一般的です。

たとえば、100坪の土地であっても、賃貸アパートを建てて第三者に貸し出すことで、借地権割合や借家権割合などが考慮され、評価額が大きく下がるケースもあります。この仕組みを活用し、将来の相続税負担を抑える目的でアパート経営を行っている方も少なくありません。

貸家建付地評価の適用時に注意すべき点

注意点1：貸家建付地評価を適用するには、土地に賃貸用の建物があることが必要です。単に空き地を保有しているだけでは適用されません。

注意点2：適用には、賃貸契約書や賃貸実績の証明が必要です。また、賃貸物件が実際に運営されているかどうかが重視されるポイントとなります。

賃貸マンション建築による相続税対策と資産形成

賃貸マンションの建築は、相続税対策として非常に効果的な手段です。また、賃貸マンションを所有することで資産形成にも繋がり、長期的な安定収入を得ることができます。

事業用不動産として賃貸マンションを活用する方法

賃貸マンションを事業として運営すると、相続時には土地や建物が「事業用不動産」として評価されるため、自分で住んでいない更地の土地などに比べて、相続税評価額が低くなる場合があります。

また、建物については、購入費用や建築費用を毎年少しずつ経費として計上できる「減価償却」を行うことができ、毎年の所得税や住民税の負担を抑えられる点も特徴です。

このように、賃貸マンション経営は、相続税対策と日常の税負担軽減の両面で活用されるケースがあります。

賃貸マンション建築の相続税軽減効果

賃貸マンションから得られる賃貸収入は、相続人が将来の資産として利用できるため、資産形成にも役立ちます。

賃貸マンション建築の際に確認すべき税制や費用

賃貸マンションを建設する際には、以下の費用や税制についても理解しておくようにしましょう。

生前贈与と相続税対策

相続税対策には、生前贈与という選択肢もあります。生前贈与を行うことで、相続税の対象外として扱うことが可能です。

生前贈与を活用した相続税対策の方法

生前贈与とは、生きているうちに財産を家族などに渡しておくことで、相続の対象となる財産そのものを減らす方法です。

贈与税には年間110万円までの非課税枠があり、この範囲内で贈与を行えば贈与税はかかりません。毎年少しずつ贈与を行うことで、将来相続する財産の金額を減らすことができ、結果として相続税がかかる可能性や負担を抑える効果が期待できます。

生前贈与の注意点と適用条件

• 生前贈与を行う際には、贈与税の申告が必要となります。贈与税の申告期限に注意し、適切に手続きを行いましょう。
  
• 贈与の際には、証明となる贈与契約書や送金証明書を準備する必要があります。

不動産専門家と税理士の連携による最適な相続税対策

不動産専門家と税理士が連携することで、相続税対策の効果を最大限に高めることができます。税理士が税務面でのアドバイスを行い、不動産専門家が不動産の評価や活用方法を提案します。

相続税対策としての不動産活用の注意点とリスク管理

不動産活用にはリスクも伴いますが、適切な対策を行うことで、リスクを最小限に抑えることは可能です。

不動産活用の主なリスク

 不動産活用においては、市場の変動や税制の変更、維持管理費用などへの対応が必要です。リスクを最小限に抑えるためには専門家と適宜、連携することがおすすめです。

不動産活用のコストと維持管理費用

不動産活用には、管理費や維持費がかかります。適切に見積もりを立て、維持管理費用を抑えるための予算管理を行い、計画的に不動産を運営することが重要です。

まとめ

相続税対策としての不動産活用は、節税効果が高く、資産形成にも繋がる有効な手段です。専門家と連携し、最適な方法を選択することが成功への近道です。