申告前に知る東京のアパート相続税評価額｜土地と建物の計算方法を解説

東京で親族からアパートや土地を引き継ぐ予定があるものの、相続税評価額をどう見ればよいか不安に感じていませんか？

この記事では、東京のアパート相続で押さえたい評価額の計算方法を、土地・建物・賃貸割合・空室の順に解説します。
申告に使う金額は、路線価や固定資産税評価額だけでなく、貸し付け状況によっても変わります。相続税だけでなく、納税資金や相続後の土地活用まで見通すことで、家族の状況に合った次の判断をしやすくなります。

東京のアパートの相続税評価額は土地と建物を分けて考える

相続税評価額は申告時の課税価格を考える基準になる

相続税評価額は、相続税の課税価格を計算するために使う財産の評価額です。
東京のアパート相続では、土地と建物を分けて確認したうえで、入居状況も確認します。

土地は所在地、面積、道路付け、土地の形状で評価が変わります。
建物は固定資産税評価額が出発点です。
賃貸中であれば、借主がいることで所有者が自由に使えない部分が評価に反映されます。

土地は路線価または倍率方式で評価する

東京の宅地は、路線価が定められている地域が多くあります。

路線価方式では、次の計算式で土地の相続税評価額を確認します。

路線価が定められていない地域では、倍率方式を使います。

建物は固定資産税評価額をもとに評価する

東京のアパート相続税評価額を確認するときは、土地だけでなく建物の評価額も分けて見ます。
特に東京は土地の評価額が大きくなりやすいため、土地に注目しがちです。
しかし、アパート相続では建物の評価額も課税価格に含まれるため、申告前に必ず確認しておきたい項目です。

アパートの建物は、固定資産税評価額をもとに評価します。
国税庁では、家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算した金額で評価すると示されています。

つまり、通常の建物評価では、建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書で確認します。
課税明細書には、土地と建物が分けて記載されているため、アパート建物部分の評価額を見ます。
手元に課税明細書がない場合は、都税事務所や市区町村の窓口で確認する方法もあります。

注意したいのは、固定資産税評価額は建築費や売却価格とは異なる点です。
たとえば、建築時に多額の費用がかかっていても、相続税評価では原則として固定資産税評価額を使います。
反対に、築年数が経過しているアパートでは、建築当初の金額より評価額が下がっている場合もあります。

また、賃貸中のアパートでは、ここで確認した固定資産税評価額を出発点に、貸家としての評価を行います。
そのため、建物評価は次のように二段階で考えると整理しやすくなります。

貸家として評価する場合の計算式は次の通りです。

このように、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額を確認して終わり」ではありません。
賃貸中のアパートでは、入居状況や空室の有無によって、最終的な評価額が変わる可能性があります。
東京でアパートを相続する場合は、土地の路線価だけでなく、建物の固定資産税評価額、賃貸割合、空室状況までセットで確認することが大切です。

賃貸中のアパートは評価減の確認が必要になる

賃貸中のアパートは、自宅や空き家とは評価の考え方が異なります。
借主が住んでいる部屋は、所有者が自由に使うことが難しいためです。

評価減の対象になるかは、相続時点で実際に貸しているか、契約書や入居状況を確認できるかによって変わります。
申告前には、契約書、家賃の入金記録、間取り図、固定資産税課税明細書をそろえます。

東京のアパートの土地評価と貸家建付地の考え方

東京では路線価の確認が評価額計算の出発点になる

東京でアパートの土地を評価する際は、国税庁の路線価図で対象地の前面道路を確認します。路線価とは「路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額」と定義されています。
土地の形状によっては、奥行価格補正、不整形地補正などを確認する場合があります。

貸家建付地は自用地より評価額が下がる場合がある

貸家建付地は、所有者が建てたアパートなどを第三者へ貸している場合の敷地を指します。
評価額は次の計算式で確認します。

区分	評価の出発点	主な確認事項
自用地	路線価または倍率方式	面積、形状、道路付け
貸家建付地	自用地評価額	借地権割合、借家権割合、賃貸割合
貸家の建物	固定資産税評価額	借家権割合、賃貸割合

借地権割合と借家権割合で減額幅が変わる

貸家建付地の評価減は、土地ごとの借地権割合と、建物を貸していることによる借家権割合を使って考えます。
借地権割合は、路線価図で確認します。
借家権割合も評価に関係し、一般的な貸家評価では30％で計算されます。

ただし、東京のアパートなら必ず大きく減額できるとは限りません。
実際の減額幅は、土地の評価額、借地権割合、賃貸割合、空室状況によって変わります。

不整形地や狭小地は土地条件の確認が重要になる

不整形地や狭小地は、相続税評価額だけでなく、建築計画にも影響します。
接道、間口、奥行、敷地内の高低差、法規制を確認しないまま建築を前提にすると、想定した戸数や部屋面積を確保できない場合があります。

不整形地の相続税評価や活用を詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

アパート建物の相続税評価額と賃貸割合の計算方法

建物の評価は固定資産税評価額を確認する

建物の評価では、まず固定資産税課税明細書を確認します。
課税明細書には土地と建物の評価額が分かれて記載されているため、アパート建物の金額を確認します。

概算段階では固定資産税評価額だけでも全体像が見えます。
ただし、申告では貸家としての評価や賃貸割合も確認します。

貸家の評価は借家権割合と賃貸割合を反映する

貸しているアパート建物は、固定資産税評価額から、借家権割合と賃貸割合を反映した金額を差し引いて評価します。

貸家の評価額＝固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の場合は、次の計算になります。

賃貸割合は部屋ごとの貸付状況で変わる

賃貸割合は、部屋数ではなく、各独立部分の床面積をもとに計算します。

国税庁では、賃貸割合は各独立部分の賃貸状況に基づいて計算すると示されています。
部屋数ではなく、床面積で見る点に注意が必要です。

確認したい資料は次の通りです。

空室がある場合は一時的な空室か確認する

空室がある場合、すべての空室が直ちに評価減の対象外になるわけではありません。
継続的に賃貸され、退去後すぐに募集しており、空室期間が一時的で、他の用途に使っていない場合などは、賃貸されていたものとして扱える場合があります。

一方で、長期間空室のまま募集していない部屋や、倉庫など別用途で使っている部屋は注意が必要です。
空室の扱いは相続税評価額に直結するため、申告前に税理士へ確認することをおすすめします。

土地条件、入居状況、建築計画をまとめて確認すると、相続後の選択肢を比較しやすくなります。

相続税申告前に確認しておきたいポイント

相続税申告の期限と必要書類を整理する

相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に行います。
納税も原則として同じ期限までです。

早めに整理すべき必要書類

など

遺産分割前に土地と建物の所有関係を確認する

アパート相続では、土地と建物の所有者が同じとは限りません。
親名義の土地に家族名義の建物がある場合や、共有名義になっている場合もあります。

登記事項証明書で名義と持分を確認しておくと、申告、納税資金、相続後の活用方針を話し合いやすくなります。

評価額だけでなく納税資金の準備も考える

相続税評価額が分かっても、すぐに納税資金が用意できるとは限りません。
土地や建物は現金化に時間がかかります。
売却、借地、駐車場、賃貸住宅建築などの選択肢を比較し、家族の意向と資金計画を合わせて考えます。

建築を検討する場合も、相続税評価額を下げることだけを目的にせず、東京の賃貸需要、建築費用、維持管理費用、将来の修繕費用を確認します。

税理士など専門家への相談が必要なケースを知る

相続税評価額の計算は、自分で概算を確認することは可能です。
ただし、東京のアパート相続では、路線価、貸家建付地、空室、共有、遺産分割が重なることがあります。

特に次のような場合は、早めの相談が向いています。

東京のアパート相続税評価額に関するFAQ

東京のアパートは相続税評価額が高くなりやすいですか？

東京は土地価格が高い地域が多いため、土地部分の相続税評価額が大きくなりやすい傾向があります。
ただし、実際の評価額は路線価、面積、土地形状、貸家建付地の適用、賃貸割合によって変わります。

アパートに空室があると相続税評価額は変わりますか？

変わる場合があります。
賃貸割合は相続時点の貸し付け状況をもとに考えるためです。
ただし、一時的な空室として認められる場合は、賃貸されていたものとして扱えることがあります。

土地だけを相続してこれからアパートを建てる場合も評価減は使えますか？

相続時点で更地の場合、原則として貸家建付地としての評価ではありません。
相続後にアパートを建てるかどうかは、相続税評価額だけでなく、土地条件、家族の資産承継、納税資金を踏まえて判断します。

相続税評価額の計算は自分で確認できますか？

路線価図、固定資産税課税明細書、登記事項証明書があれば、概算の確認は可能です。
ただし、申告に使う金額は補正や空室の扱いで変わるため、最終確認は専門家に相談すると安心です。

まとめ｜評価額を把握し申告と土地活用の判断材料をそろえる

東京のアパート相続税評価額は、土地と建物を分けて確認します。
土地は路線価または倍率方式、建物は固定資産税評価額が基本です。
賃貸中のアパートでは、貸家建付地、借家権割合、賃貸割合、空室の扱いが評価額に影響します。
申告前には資料を整理し、税金だけでなく納税資金、遺産分割、相続後の土地活用まで見通すことが大切です。

建築するか、貸すか、売却するかを迷う段階でも、早めの相談で選択肢を整理できます。

参照