【神奈川県の相続税対策】アパート経営で節税するメリット・デメリットを解説

神奈川県で相続税対策を考えるとき、アパート経営は有効なのか迷う方は少なくありません。

この記事では、アパート経営による相続税対策の仕組み、メリット・デメリット、神奈川県の土地で検討する際の判断軸を整理します。さらに、建築前に確認したい相続税評価額、家賃需要、相続人同士の分け方まで解説します。
アパートを建てるかどうかを決める前に必要な情報を押さえることで、家族にとって納得しやすい土地活用を考えやすくなります。

相続税対策にアパート経営が選ばれる理由

現金より不動産のほうが相続税評価額を抑えやすい

相続税は、遺産の課税価格から基礎控除額を差し引いて計算します。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出します。

現金や預金は、原則として残高がそのまま財産として扱われます。
一方、土地は路線価方式または倍率方式で評価され、家屋は固定資産税評価額に基づいて評価されます。
この違いにより、更地のまま持つ場合と、賃貸用のアパートを建てる場合で、相続税評価額に差が出ることがあります。

賃貸用建物は借家権割合や賃貸割合が評価に影響する

第三者へ貸している建物は、所有者が自由に使える自宅とは権利関係が異なります。
そのため、相続税評価では借家権割合や賃貸割合が関係します。

賃貸割合とは、建物の各独立部分のうち、実際に賃貸されている床面積の割合です。
空室が多い状態では、評価上の効果が想定より小さくなる場合があります。

土地は貸家建付地として評価される場合がある

所有する土地にアパートを建て、第三者へ貸している場合、その敷地は貸家建付地として評価される場合があります。
貸家建付地の評価は、自用地としての価額から、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を考慮した金額を差し引く考え方です。

更地は所有者が自由に使える土地です。
一方、貸家建付地は入居者の権利があるため、自由に処分しにくい土地として評価されます。

節税だけでなく資産承継の計画にもつながる

相続税対策は、税金を安くすることだけが目的ではありません。
土地を誰が引き継ぐのか、建物を共有にするのか、売却も視野に入れるのかを整理する必要があります。

アパート経営を選ぶと、土地を売らずに残しながら家賃収入を得る道が生まれます。
一方で、相続人が複数いる場合は現金のように分けにくいため、遺言や代償分割の検討も大切です。

神奈川県で相続税対策としてアパートを経営するメリット

相続税評価額の減額につながる可能性がある

アパート経営の大きなメリットは、土地と建物の評価額が下がる可能性があることです。
土地は貸家建付地、建物は貸家として評価される場合があります。

評価額が下がれば、相続税の課税対象となる財産額も抑えられる可能性があります。
ただし、実際の節税効果は、以下のような要因によって変動します。

家賃収入により土地を保有し続ける選択肢が生まれる

未活用の土地は、固定資産税などのコストの負担のみが継続することがあります。
アパートを建てて入居率が安定すれば、家賃収入により土地を保有し続ける選択肢が生まれます。

先祖代々の土地を売りたくない方や、将来の資産承継を考える方にとって、土地を残しながら活用する視点は重要です。

小規模宅地等の特例を検討できる場合がある

相続した宅地等が事業用や居住用として使われていた場合、小規模宅地等の特例を検討できる場合があります。
アパートの敷地は、要件を満たせば貸付事業用宅地等として、200平方メートルまで50％の減額対象になる場合があります。

ただし、誰が相続するか、相続後も貸付事業を続けるかなどで判断が変わります。
「アパートを建てたから必ず特例が適用される」と断定せず、事前に税理士へ確認しましょう。

神奈川県の住宅需要を踏まえた土地活用を考えられる

神奈川県は、横浜市、川崎市、相模原市を中心に都市機能が集まる地域です。
県の推計では、令和7年9月1日時点の人口は9,217,647人、世帯数は4,443,856世帯です。
住民基本台帳ベースの都道府県別人口では、神奈川県は東京都に次ぐ全国2位規模で、大阪府や愛知県を上回る人口を抱えています。

そのため、神奈川県でアパート建築を検討する際は、県全体の人口規模だけでなく、横浜市・川崎市などの都市部と、湘南・県央・県西エリアの需要差まで確認することが重要です。

人口や世帯数が多い地域では、単身者、夫婦、ファミリーなど幅広い住まいのニーズがあります。
ただし、駅距離、坂道、学校や商業施設へのアクセス、周辺の賃貸供給量によって需要は大きく変わります。

アパート経営で相続税対策をするときの注意点

空室や家賃下落により収入が安定しない可能性がある

アパート経営には、空室や家賃下落のリスクがあります。
相続税評価額を下げる目的で建てても、入居率が安定しなければローン返済や修繕費の負担が重くなります。

建築前には、想定家賃だけでなく、空室率、修繕計画、管理体制を含めた収支シミュレーションが必要です。

建築コストやローン返済の負担を確認する必要がある

アパート建築には、建物本体の建築コストだけでなく、地盤改良、外構、設計、登記、融資手数料などの融資関連費用がかかります。
ローンを利用する場合は、相続後に誰が返済を引き継ぐかも確認しましょう。

活用方法	主なメリット	主な注意点
アパート建築	評価額の減額や家賃収入を検討できる	建築コスト、空室、管理負担がある
駐車場	初期コストを抑えやすい	相続税対策効果は限定的になりやすい
借地	建築せず収入を得られる	契約期間や将来利用に制約が出る
売却	現金化して分けやすい	土地を手放すことになる

相続人同士で遺産分割の方針が合わないことがある

アパートは、現金のように簡単に分割できません。
相続人の一人は土地を残したいと考え、別の相続人は売却して現金化したいと考える場合もあります。

共有名義にすると、売却や大規模修繕の判断で合意が必要になります。
建築前に相続人の考えを確認し、分割方法も含めて検討することが大切です。

節税効果だけで建てると失敗しやすい

アパートは単なる節税対策のためのものではなく、住まいとして長く使われる建物です。
建築後は、入居者募集、建物管理、修繕、家賃の見直しなどが継続的に必要になります。
そのため、土地条件、家族の承継方針、収支計画を同時に整理しましょう。

神奈川県の土地でアパートを建築するときの判断軸

横浜・川崎・相模原などエリアごとに需要が異なる

神奈川県内でも、横浜市や川崎市、相模原市、県央、湘南、県西エリアでは、世帯や生活スタイルが異なるため、住まいに求められる条件やニーズも異なります。

単身者向け、ファミリー向け、学生向けなど、想定する入居者により間取りや設備も変わります。
地域の需要に合わない計画では、長期安定的な相続対策につながりません。

駅までの距離や周辺環境により賃貸需要が変わる

神奈川県では、交通アクセスが重視される傾向にあります。
最寄り駅までの距離、バス便、坂道の有無、買い物ができるスーパーなどの施設、学校、病院などは入居判断に影響します。

同じ市内でも、駅近の土地と住宅地の奥まった土地では、最適な建物規模や間取りが異なります。
そのため、周辺物件の家賃相場、空室状況、入居者層を事前に確認しておくといいでしょう。

不整形地や狭小地では設計力が収益性に影響する

神奈川県の都市部では、不整形地や狭小地を相続するケースもあります。
こうした土地は、建物配置、共用部、駐輪場、日当たり、動線を丁寧に設計する必要があります。

ただし、土地の形が整っていないからといって、すぐに売却と決める必要はありません。
設計によっては、土地活用の幅が広がる場合があります。

鉄骨造は耐久性と設計柔軟性の両立を検討しやすい

アパート建築では、構造選びも重要です。
鉄骨造は、耐久性や設計の自由度、将来のメンテナンス計画を踏まえて検討される構造です。

不整形地や狭小地では、柱や壁の位置、階段、廊下、住戸配置の工夫が収益性に影響します。
鉄骨造の計画では、敷地条件を読み取り、建築コストと居住性のバランスを取ることが大切です。

神奈川県の相続税対策とアパート経営に関するFAQ

固定資産税や都市計画税はアパート建築でどう変わる？

アパートを建てると、土地は住宅用地の特例により固定資産税・都市計画税が軽減される場合があります。
一方で建物分の税金が新たに加わるため、総額は土地評価や建築規模で変わります。

神奈川県でアパート経営をすると相続税対策になりますか？

条件が合えば、相続税対策になる場合があります。
土地が貸家建付地として評価され、建物も貸家として評価されることで、評価額が下がる可能性があるためです。
ただし、土地の評価、入居状況、ローン、相続人の構成によって効果は変わります。

相続税対策でアパートを建てるデメリットはありますか？

あります。
空室、家賃下落、建築コスト、修繕費、ローン返済、相続人同士の意見の違いなどが主な注意点です。
節税額だけでなく、建築後に維持できる計画かどうかを確認する必要があります。

小規模宅地等の特例はアパート用地にも使えますか？

要件を満たす場合、貸付事業用宅地等として検討できる場合があります。
貸付事業用宅地等は、200平方メートルまで50％の減額対象になる場合があります。
適用には細かな条件があるため、税理士に確認してください。

建築前に税理士と建築会社のどちらへ相談すべきですか？

どちらにも相談することが理想です。
税理士は相続税評価や特例の適用可否を確認します。
建築会社は土地条件、建物計画、建築コスト、家賃想定を整理します。
両方の情報を合わせることで、建てるべきか、別の活用法がよいかを判断しやすくなります。

まとめ｜神奈川県の相続税対策は相続税対策は土地診断と収支計画から

神奈川県で相続税対策としてアパート経営を検討する場合、評価額の減額や家賃収入といったメリットがあります。
一方で、空室、建築コスト、ローン、遺産分割の問題も避けて通れません。
大切なのは、節税効果だけで建築を決めないことです。

土地の評価、地域の賃貸需要、相続人の意向、建築後の収支を整理し、売却、駐車場、借地などの選択肢とも比較しましょう。
土地診断と税務確認を早めに行うことで、家族にとって納得しやすい相続税対策を進められます。

参照

国税庁「相続税の計算」

国税庁「土地家屋の評価」

国税庁「貸家建付地の評価」

国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

神奈川県「神奈川県の人口と世帯」