賃貸物件（アパート）建築の流れとポイントをステップごとに解説

アパートを建築して不動産経営を始めたいと考えたとき、以下のような点に悩まれる方は少なくありません。

本記事では、アパート建築に必要な基本的な流れを整理しながら、建築に必要な資金の考え方や借入について、また土地条件の確認ポイントを順を追って解説します。

あわせて、建てる前に知っておきたい判断のポイントや、長期的に無理のない計画を立てるための考え方についてもご紹介いたしますので、ぜひ、ご覧ください。

賃貸アパート建築の全体の流れ

賃貸アパートの建築を考えた際、まずは、全体の流れを理解することが大切です。

アパートやマンションの建築は、土地調査から始まり、活用方針の整理、設計、契約、工事、完成、入居者募集へと段階的に進みます。

あらかじめ全体の流れを理解しておくことで、各段階での判断がしやすくなり、スムーズに進めることができます。

この章では、アパート建築に必要な流れをステップごとに、建設会社や不動産会社が行うことと、ご自身（施主様）が行うことに分けて解説します。

ステップ1｜土地調査と周辺環境の確認

土地を所有している場合や土地探しが済んでいる場合、まずは土地調査を行います。

土地調査では、用途地域、建ぺい率、容積率、接道条件、敷地形状などを確認し、その土地でどのような建物が建築可能なのかを整理します。

特に三角形やL字型など複雑な形をした不整形地の場合、建物の配置や規模に制約が生じることがあるため、この段階で条件を把握しておくことが重要です。

土地調査では、併せて周辺環境や立地条件も確認し、賃貸住宅としてなじみやすい地域かどうかも検討します。

建設会社や不動産会社が行うこと

法規制や敷地条件の調査、周辺環境の確認を行い、建築条件を整理します。

施主が行うこと

土地に関する資料を提供し、境界や過去の経緯など把握している情報を建設会社や不動産会社に共有します。

用意しておく良い資料

• 登記簿謄本
• 公図や測量図
• 固定資産税評価証明書

ステップ2｜建物の種類と規模の検討

土地条件が整理できたら、次に建物の種類と規模を検討します。

アパート形式かマンション形式か、どの程度の階数や戸数が現実的かを、法規制と敷地条件を踏まえて整理していきます。

この段階では、建築可能な最大規模ではなく、将来的な管理や維持を考えたときに、無理のない規模かどうかを基準に確認することが、特に重要です。

建設会社や不動産会社が行うこと

土地条件に基づいた適切な建物タイプや規模を検討し、ご提案します。

施主が行うこと

将来の管理や運営方法をイメージし、規模に対する考えを建設会社や不動産会社に共有します。

ステップ3｜構造と建築期間の検討

建物の種類と規模がある程度固まった段階で、次は構造を検討します。

賃貸住宅では、鉄骨造やRC造（鉄骨コンクリート造）が検討されることが多く、構造は、耐久性だけでなく、将来的な維持管理や建築期間にも影響を与えます。

建築期間の目安としては、鉄骨造でおおよそ9〜10カ月、RC造でおおよそ11〜12.5カ月ほどかかります。全体スケジュールは、実際の建築期間に加えて、設計や契約準備の期間も加味する必要があります。

建設会社や不動産会社が行うこと

構造ごとの特徴や工期の目安を説明し、土地条件に合った選択肢をご提案します。

施主が行うこと

工期や将来の維持管理を踏まえ、構造に対する判断を行います。

ステップ4｜プラン提案と収支シミュレーション

構造が整理できたら、具体的な建物プランと収支シミュレーションを検討します。

動線、採光などを考慮した上で、部屋数や間取り、共用部の配置などの建物の詳細について検討をしていきます。

採光とは、建物内部に自然光を取り入れ、室内を明るく保つことを指します。周辺建物や敷地条件の影響を受けるため、設計段階での検討が重要です。

プランと同時に、家賃設定や支出、借入条件を含めた収支シミュレーションを行い、計画全体に無理がないかを確認します。

建設会社や不動産会社が行うこと

建設会社や不動産会社は、最適な建物プランを提案し、収支シミュレーションを作成します。

施主が行うこと

プラン内容や収支シミュレーションに対してフィードバックを行うことが求められます。提案された建物プランが、自分の希望や土地に合っているかを確認し、部屋数や配置について意見を伝えます。

特に動線や共用部の配置に関して、管理や使い勝手の良さを考慮した意見を伝えておきましょう。

また、提示された収支シミュレーションが施主目線でも現実的か、過度な支出がないかを確認します。また、家賃設定やローン条件が適切であるかもチェックし、納得できるプランに仕上げます。

用意しておくと良い資料

• 現在の借入状況が分かる資料
• 収入状況についてまとめておく

ステップ5｜設計内容の確定と契約

プランと収支に納得できた段階で、設計内容を確定し、契約に進みます。

この段階では、建物仕様や工事内容、工程などを一つずつ確認することが重要です。

契約後は変更しにくい内容が増えるため、理解したうえで判断することが重要です。

ステップ6｜アパートの建築工事

契約後に着工し、基礎工事から建方、仕上げ工事へと工程が進みます。 工事期間中はすべての工程を把握する必要はありませんが、適宜状況を確認しておくと安心です。

ステップ7｜完成後の確認と入居者募集準備

建物完成後は、設計どおりに仕上がっているかを確認します。部屋や共用部、設備の状態を確認するようにしましょう。

ここまでで、アパートの建築は完了です。その後、入居者募集に向けた準備へと進みます。

賃貸物件建築費の支払いタイミング

アパート建築における支払いのタイミングは、契約内容や工事の進捗状況に基づいて決まります。一般的には、以下のようなパターンがあります。

このように、支払いは契約内容に基づき、進行状況に合わせて一括もしくは、分割で支払うケースが多いです。支払いスケジュールは契約時に細かく確認しておくと安心です。

賃貸物件の建築についてよくある質問（Q&A）

賃貸物件の建築には、全体でどれくらいの期間がかかりますか

土地調査や設計、契約準備の期間を含めると、建築検討の開始から完成までには一定の期間が必要になります。

建物の構造や規模によって異なりますが、工事期間の目安としては、鉄骨造でおおよそ9〜10カ月、RC造でおおよそ11〜12.5カ月が一般的です。これに加えて、事前の検討期間を含めたスケジュールを想定しておくと、計画を立てやすくなります。

不整形地でもアパートやマンションは建築できますか

不整形地であっても、法規制や敷地条件を満たしていれば建築が検討されるケースはあります。

ただし、建物の配置や規模に制約が生じやすいため、土地調査と設計段階での検討が特に重要になります。早い段階で土地条件を整理し、どのような建物計画が可能かを確認することが大切です。

建築を決める前に、どこまで検討しておくべきですか

建築を決断する前には、土地条件の整理、建物の方向性、概算の支出、収支シミュレーションなどを検討しておくと安心です。
すべてを確定させる必要はありませんが、複数の選択肢を比較しながら検討することで、より良い選択に近づきます。

設計の段階で、どのような点を重視する方が多いですか

設計段階では、部屋数や間取り、動線、採光などを重視される方が多く見られます。これらは、後々運営をするにあたっての需要とそれに伴う収入に影響してくる部分です。

特に採光は周辺建物や敷地条件によって変わるため、土地条件に合わせた検討が重要です。

建築中は、オーナーとしてどの程度関わる必要がありますか

工事の進行は基本的に建築会社が管理しますが、大きな買い物ですので、節目ごとに状況を確認されるオーナー様が多いです。
工事内容や進捗を把握しておくことで、完成まで安心して過ごすことができます。

完成後すぐに入居者募集はできますか

入居者募集の開始時期は、建物の完成状況や準備内容によって異なります。
募集に向けた準備は、完成直前から進められるケースが多く、建築の計画段階から予定を立てておくことでスムーズに進めやすくなります。

賃貸物件建築について、どの段階で相談するのが適切ですか

土地活用を検討し始めた段階や、建てるかどうかで迷っている段階での相談が一般的です。早い段階で相談することで、土地条件や方向性を整理しやすくなり、検討の選択肢を広げやすくなります。

相談から一歩を始めてみましょう

アパート建築は、一つひとつのステップが重要であり、全体の流れを理解しておくことが成功への近道です。

土地調査から始まり、建物の種類と規模の検討、構造選択、プラン作成、収支シミュレーションなど、段階ごとに確認すべきことが多くあります。

無理のない計画を立てるためには、早い段階での相談が欠かせません。

「自分の土地でアパートが建てられるのか」「資金計画に無理がないか」などの疑問があれば、信頼できる建設会社や不動産会社に相談し、専門家の意見を聞きながら進めることがおすすめです。

まずは、相談からアパート建築計画を進めてみてください。