アパート建設に適した条件の土地は何坪？選定方法を徹底解説

土地を所有していて、アパートの建設を考えている方へ。以下のようなお悩みはありませんか？

この記事では、アパートを建てる際に考慮すべき条件を整理し、失敗しない土地活用の進め方を解説します。面積や条件に合わせた最適な土地活用の方法を知り、検討をスムーズに進めましょう。

アパート建設に必要な土地の広さは何坪？

必要な土地の広さは、地域のルールと道路条件で変わるため一律ではありません。ただし、検討のスタート段階に、面積の目安を掴んでおくことは、アパートを建設するにあたって、大切です。

坪（つぼ）とは？

「坪」とは、土地の広さを表す単位です。1坪は約3.3平方メートルに相当します。（ 例：10坪＝約33平方メートル）

アパートの建設においては、土地面積を「坪」で計算することが多いので、この単位に馴染みがない場合は、坪数を平方メートルに換算して考えると理解しやすくなります。

1坪あたりの広さが約1畳に相当するので、30坪の土地であれば、30畳分の広さの規模感になります。

アパート建設の坪数の目安

ワンルーム中心で小規模な場合は 30～60坪あれば、成立することがあります。

配置に余裕を持たせたい場合は60～100坪 、異なる間取りを混ぜたり駐車場を確保したりする場合には、100坪以上 が目安になります。

実際は、用途地域の種別や建ぺい率、容積率で建設可能なアパートの規模は変わるため、同じ広さの土地でも部屋数や計画のしやすさが大きく変わります。

面積以外に差が出る土地条件

同じ面積でも、道路に面している長さや敷地の形で建てられるアパートは大きく変わります。

用途地域によって、建てられる住宅の種類や規模が左右され、建ぺい率と容積率で床面積の上限が決まります。さらに、接している道路の幅員が小さいと容積率が想定より下がる場合があり、計画上の部屋数が減ることがあります。

アパートの建設では上記の3つを理解することが大切です。各項目について、詳しくご説明します。

アパート建設を左右する用途地域について

用途地域とは、「都市計画に基づいて、土地を住宅地、商業地、工業地などに区分し、それぞれに適した用途が定められている区域」のことです。

これにより、地域ごとに建物の種類や高さ、用途が制限されています。

例えば、住宅地では商業施設や工場の建設が制限され、静かな生活環境が守られます。

この制度は、都市の秩序ある発展や住環境の保護を目的としており、主に市街地で適用されます。ただし、農村部や田舎の地域では、用途地域が設定されていない場合もあります。

用途地域に区分されているかどうか、されている場合どの区分に入っているかは、土地活用でアパートを建てるかどうかを判断する前提になります。

用途地域は、全国共通の制度ですが、具体的な規制内容（例えば、建物の高さや容積率など）は地域ごとに異なります。そのため、活用したい土地が高さや斜線、日影などの制限がある地域かどうかを確認する必要があります。

アパート建設で用地地域を確認する手順

用途地域は市区町村の都市計画情報で確認ができます。市区町村のウェブサイトや都市計画図で詳細な用途地域情報を確認することができます。

土地の場所によって、住宅としての建築が可能か、規模や用途の制限が異なります。アパートを建てる場合は、まず住宅が建てられる地域かを確認し、次に周辺環境が賃貸物件の需要があるエリアかどうかを検討します。

建設可能なアパートの高さに関わる制限

斜線制限

斜線制限とは、建物の高さや形状を制限するために、特定の角度を超える建物の高さを規制しているルールのことです。

主に、日照や通風の確保、周囲の景観の維持を目的としており、都市計画や建築基準法で定められています。

日影規制

日影規制とは、建物を建てる際に、周囲の土地や建物に対して日照を確保するために定められた規制です。

具体的には、建物が隣接地に影を落としすぎないように、建物の高さや配置を制限するルールです。この規制は、周囲の住環境や生活の質を守るために重要な役割を果たします。

日影規制は、建築基準法や都市計画法に基づいて定められています。また、地方自治体の条例にも規定されていることがあります。

高さや斜線などで規模が小さくなるケース

土地の面積が十分でも、高さ制限や斜線制限、日影規制があると、建物の形が削られて規模が小さくなることがあります。

結果として部屋数が減ったり、共用部のスペースが取りにくくなったりします。

特に周辺に高い建物がある場所や、道路幅員が小さい道路に面している場合は、計画上の制約が出やすい傾向があります。

アパートの面積と規模を決める項目

アパートの面積と規模には、建ぺい率と容積率が影響します。

建ぺい率と容積率は、土地に対してどれだけ建物を建てられるかを数値で示す重要な条件です。面積が同じでもこの数値が違えば、確保できる床面積や部屋数が大きく変わります。

また、容積率は道路幅員によって、想定より下がる場合もあります。

建ぺい率と容積率の基本

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の上限です。建ぺい率は、用途地域、都市計画法、敷地の形状によって決まります。

一方で容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の上限です。容積率は、用途地域や都市計画法、建蔽率や道路条件を基に決まります。

例えば容積率が高い地域では、同じ土地でも床面積を確保しやすくなります。

道路幅員がアパートの規模に影響する場合も

容積率は指定されていても、前面道路幅員が小さい場合、上限が抑えられることがあります。

これは、道路幅が狭いと安全性の確保や消防車の通行のために、建物の高さや規模が抑えられることがあるためです。その結果、予想よりも建てられる面積が小さくなり、部屋数が減ることもあります。

そのため、アパートを建設する土地に面している道路の種類や幅員を確認し、建築基準法で定められた規制をしっかりと把握しておくことが重要です。

建築基準法で押さえておきたい注意点

立地が良く、面積の目安を満たしていても、道路と接道条件でアパートを建てられない場合があります。

建築基準法では、原則として一定の道路に一定の長さで接していることが求められます。さらにセットバックが必要な土地では、利用できる面積が減り、部屋数や駐車場計画に影響します。

セットバックとは、建物を建てる際に、道路境界線から一定の距離を離して建物を後退させることを指します。これは主に、道路幅を広げるためや、隣接する土地に影響を与えないようにするために行われます。

不整形地や旗竿地では計画が難しくなる傾向があるため、注意点を押さえて検討することが重要です。

アパート建設ができない土地になり得る条件

建築基準法上の道路に適切に接していない土地は、建築基準法における道路の規定に従っていないため、アパートを建てられない可能性があります。

また、道路に接していても、通路部分が狭い土地では消防や工事車両の動線が課題になる場合があります。

土地に面している、道路の道路種別を確認し、接道の長さが確保できているかを見ておきましょう。土地に面している道路の種別や接道の長さは、市区町村の役所やウェブサイト、登記簿謄本、測量図で確認できます。

セットバックで面積が減る場合

前面道路が狭い場合、道路後退が必要となり、敷地の一部が実質的に使えなくなることがあります。

その結果、面積の目安を満たしていた土地でも、計画上の部屋数や駐車場が確保できなくなる場合があります。そのため、道路とセットバックの有無は、早い段階で確認することが重要です。

アパート建設の需要の判断基準

アパート建設においては「建てられるかどうか」だけでなく、「賃貸物件の需要があるかどうか」も考慮しておきたいポイントです。

家探しでも重視される立地の良し悪しは、駅からの距離だけでは決まりません。スーパーやドラッグストアなどの生活に必要な施設の充実度や周辺環境、治安、交通便の状況によって物件の需要が変わります。

交通アクセスの利便性

交通アクセスの利便性は、最寄り駅までの距離だけでなく、徒歩でのアクセスが可能かどうかも考慮されます。坂道や歩道の有無、雨の日でも歩きやすいかなどは家探しでも重視されるポイントになります。

バス便がある地域では本数や最終便の時間、車利用が多い地域では主要道路への出やすさが需要に影響します。

交通アクセスに匹敵する要素として、周辺の生活利便性や治安の良さが挙げられます。これらも入居者の需要を大きく左右する重要なポイントです。

生活施設の充実度

アパート建設では、スーパーやドラッグストア、病院、学校などの生活必需施設が周辺にあるかも大きなポイントです。これらの施設が徒歩圏内に揃っていると、入居者にとって非常に便利で、物件の需要が高まりやすくなります。

特にファミリー向けの物件では、学校や公園が近い物件が好まれます。

治安の良さ

交通アクセスの良さや生活施設の充実度と同じくらい求められるのが「治安」です。犯罪の少なく、夜でも安心して歩ける地域に住みたいと考える入居者が多いため、治安の良い場所は需要が高くなります。

アパート建設時に駐車場を付ける場合

駐車場が必要かどうかは、立地と交通便に強く左右されます。

駅が近い地域では駐車場をなくし、その分、部屋数を確保する計画の方が良い場合もあります。一方、駅から距離がある地域や車利用が欠かせないような場所では、駐車場の有無が入居需要に影響することがあります。

駐車場の有無で必要面積が変わるため、土地条件の検討時に組み込んでおくことが重要です。

アパートに駐車場が必要になりやすい地域

• 駅から距離があり、車移動が多い地域
• 幹線道路へのアクセスが良く、通勤通学で車利用が想定される地域
• 生活施設が点在し、徒歩や自転車だけでは生活が厳しい地域

駐車場を確保するとアパートの部屋数が減るケース

駐車場を敷地内に確保すると、建物の配置が制限され、部屋数が減る場合があります。

特に面積が30〜60坪程度の土地では、駐車場を取ることで十分な広さのアパートが建設できないことがあります。

道路との出入口位置や車の動線も考慮する必要があるため、立地の需要を見ながら最適なバランスを検討することが重要です。

駐輪場、ゴミ置場など附帯スペースを含めた面積

また、駐車場と同様に、駐輪場やごみ置き場も建物とは別でスペースを確保する必要があります。

住戸だけで面積を使い切ってしまうと、駐輪場やゴミ置場、設備スペースが不足し、入居の満足度に影響する可能性があります。

計画段階で附帯スペースを十分に確保できるかを確認し、土地の条件に合う規模を検討するようにしましょう。

まとめ

アパート建設には、土地の広さだけでなく、用途地域やそれに伴う、建ぺい率、容積率など、多くの要素が関わります。

また、将来的な運営にも目を向け、需要に関しても考慮しておく必要があります。すべての条件を完全に理解する必要はありません。不動産や建築の専門家と相談しながら、計画を進めていくことが成功への鍵です。

▼アパート建設に興味が湧いたら、まずはお気軽にご相談ください。