賃貸アパートは相続税対策に有効？節税効果を最大化させる方法を解説

相続税対策として賃貸アパート経営を活用する方法をご存知ですか？

相続税評価額を下げるために賃貸アパートを活用することは、賢い資産運用の手段の一つです。

しかし、これまで賃貸アパート経営の経験がない方にとっては、建築にかかるコストや具体的な運用方法が見えにくく、不安を感じやすいものです。

「アパート経営のコストがどれくらいかかるのか不安」
「どうすれば相続税評価額を下げられるのかよくわからない」
「賃貸アパート経営が本当に資産形成に役立つのか心配」

この記事では、そんな不安を解消する、賃貸アパートの相続税対策としての活用法、建築コストとその節税効果、具体例を交えながら、具体的な方法を解説します。

相続税を抑えつつ、将来の資産形成に役立つヒントを紹介しますので、ぜひ今後の判断材料にご活用ください。

賃貸アパートが相続税対策に有効な理由

賃貸アパートの相続税評価額とは？

賃貸アパートの建設は、相続税対策として活用されることがある方法の一つです。土地や建物は、相続時に一定の評価方法に基づいて評価され、その金額をもとに相続税が計算されます。

土地の上に賃貸アパートを建てて第三者に貸し出すと、その土地や建物は「賃貸用」として評価されるため、自分で使用している場合に比べて相続税評価額が低く算定されるケースがあります。その結果、相続時に課税される金額を抑えられる可能性があります。

また、賃貸物件は家賃収入を得ることを前提とした資産であるため、評価の際には収益性が考慮されます。この仕組みにより、評価額が下がり、相続税の負担を抑えることにつながる場合があります。

借家権割合と固定資産税評価額を活用した節税

賃貸物件において重要なのは、借家権割合を活用することです。

賃貸アパートとして第三者に貸し出している場合、相続時の評価では「借主が使用している物件である」という点が考慮されます。このときに用いられるのが借家権割合です。

借家権割合とは、賃貸物件において借主が持つ利用権の割合を示すもので、この割合を反映させることで、建物の相続税評価額が自分で使用している場合よりも低く算定される仕組みになっています。

また、相続税の評価では、土地や建物の評価額として固定資産税評価額が基準の一つとして使われます。

固定資産税評価額は、一般的な売買価格よりも低く設定されていることが多く、この評価方法を用いることで、相続税の計算上の評価額を抑えられる可能性があります。これらを組み合わせることで、相続時の税負担を軽減できる場合があります。

このように、賃貸アパートを活用することで、相続税対策と資産形成を同時に実現することができます。

賃貸アパート建築コストと節税効果の試算

アパート建築に必要なコストと資金調達方法

賃貸アパートを建設するには、初期投資が必要となります。

建築にかかる主なコスト

建築費用
アパートの設計や施工にかかる費用のほか、給排水設備や空調設備などの整備費用が含まれます。建物の規模や構造、設備内容によって異なりますが、建築費用は全体の中で最も大きな割合を占めるケースが一般的です。そのため、複数のプランで見積もりを取り、収支とのバランスを確認しながら検討することが重要です。

諸費用
登記費用や各種手数料、建築確認申請に伴う費用などが発生します。金額としては建築費用に比べて小さいものの、あらかじめ余裕をもって予算に組み込んでおくことが大切です。

これらの費用を抑えるためには、ローンの活用が重要です。不動産投資を行う場合、不動産会社や金融機関と連携しながら、ローン金利や返済条件をできるだけ有利にすることが資金調達をスムーズに進める鍵となります。

特に、不動産投資法人を利用することで、金融機関との交渉に有利な条件を引き出しやすくなる場合があります。

賃貸アパート建築時に節税効果を最大化するためのポイント

賃貸アパート建築時に節税効果を最大化するためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。

建物の規模と設計

賃貸アパートの収益性を最大化するためには、適切な規模や設計を選ぶことが重要です。たとえば、ターゲットとなる入居者層や地域の需要に合わせて、1LDKや2DK、ファミリー向けの3LDKなどの間取りを決定することが収益性に影響します。

また、建物の外観や設備、収納の使い勝手も入居率に大きく影響するため、周辺の競合物件と比較しながら、最適な設計を選定する必要があります。

これらの設計段階では、経験豊富な不動産会社との連携が不可欠です。地域の賃貸需要や物件のターゲット層に合ったアドバイスを受けることで、より収益性を高めることができます。

資産運用計画

アパート建設後には賃貸収入を得ることが前提となります。そのため、資産運用計画をしっかり立てておきましょう。運用計画では、賃料設定や空室リスクの管理、修繕費の積立計画などを含め、長期的に安定した収益を得るための施策を検討します。

法人設立による相続税対策

賃貸アパート経営を法人で行うことは、相続税対策として有効な方法です。法人経営にすることで、法人税率を活用して税負担を低く抑えることができ、相続税対策にもつながります。

さらに、法人設立により、法人名義で他の投資（株式や不動産など）を組み合わせて運用できるため、リスク分散が可能になり、柔軟に資産運用を行えます。長期的な資産運用と相続税対策を同時に実現したい方は検討してみて下さい。

相続税対策を始めるためのステップ

土地活用プランの提案とアパート建築の初期準備

相続税対策を始めるためには、まず信頼できる不動産活用の専門家に相談することが大切です。土地活用プランの提案を受け、最適な相続対策を進めていきましょう。

また、土地選定や建築計画の立案も重要なステップです。これにより、無駄なく、効果的な相続税対策を実行できます。

まとめ：賃貸アパートを活用した相続税対策と資産運用

賃貸アパートを活用した相続税対策は、相続税評価額を低く抑える有効な手段の一つです。

より効果的に実行するためには、専門的な知識と計画が必要です。信頼できる不動産会社などと連携し、適切なアドバイスを受けながらご自身にあった相続税対策や賃貸アパートの運営計画を立ててみて下さい。