土地評価を下げて相続税を軽減する方法｜特例の活用法と注意点について

相続税の軽減を目指すためには、土地評価額を適正に下げることが重要です。しかし、「土地評価の仕組みが複雑でよくわからない」「どう活用すれば相続税が軽減できるのか不安」と感じる方も少なくありません。

相続税を軽減するためには、土地評価の仕組みを理解し、適切に活用することが重要です。

特に、「路線価」や「倍率方式」、「貸家建付地評価」を使って土地評価を下げる方法が効果的です。

本記事では、これらの方法をやさしく解説します。相続税軽減を目指す方にはぜひ読んでいただきたい内容です。

土地評価の基礎知識

相続税軽減を実現するための第一歩として、土地評価の基本を理解しましょう。

土地の評価額を下げ、相続税の課税額を減らす方法としては、路線価や倍率方式を活用することがポイントです。

路線価と倍率方式とは？

路線価:
相続税や贈与税を計算する際に使われる土地の評価基準で、土地が面している道路ごとに1㎡あたりの価額が定められています。土地の評価額は、この路線価に土地の面積を掛けて算出され、立地や周辺環境によって金額が異なります。

また、同じ場所にある土地でも、居住用地か事業用地かなど、土地の利用状況によって評価に影響が出る場合があります。

倍率方式:
倍率方式は、路線価が設定されていない地域の土地に対して使用される評価方法です。この方法では、土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた倍率を掛けて評価額を算出します。

固定資産税評価額は、土地の位置や広さ、利用方法（居住用、事業用など）に基づいて、市町村が決定した金額です。この評価額に倍率を掛けることで、相続税や贈与税の課税基準となる評価額が算出されます。

土地評価額の計算方法と注意点

土地評価額とは、相続税や贈与税の計算において土地の価値を金額として算出するための基準となる額です。 

土地評価額は、路線価や固定資産税評価額を基に計算され、相続税や贈与税を正確に計算するために欠かせないものです。

土地評価額を計算する際は、以下の点に注意が必要です。

土地の評価額を適正に設定するためには、不動産の専門家や税理士と連携することが不可欠です。正確な評価方法や手続きについて不安がある場合は、信頼できる不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。

相続税軽減のための特例と活用法

相続税軽減を狙うためには、特例や評価減額方法を理解し、適切に活用することが重要です。

小規模宅地等の特例を活用する方法

小規模宅地等の特例は、特定の条件を満たすことで、相続する土地の評価額を最大80%まで減額できる制度です。この特例をうまく活用することで、相続税の負担を大幅に軽減することができます。

適用条件

• 相続人がその土地に住んでいること（居住用の場合）
  
• 被相続人がその土地を所有していたこと
  
• 土地の面積が基準内であること（特例の適用を受けられる面積制限があります）
  

小規模宅地等の特例の適用事例

適用事例	特例が活用できるケース
居住用の土地	相続人が被相続人の住宅に住み続ける場合
事業用地	事業を継続する場合す
同居していた場合	同居していた相続人がそのまま住み続ける場合

この特例を活用すると、土地の評価額が最大で80%減額される可能性があり、結果として相続税の負担が軽減されます。

参照：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

※この制度は非常に有力ですが、要件・面積制限・申告書類が複雑なため、誤った判断をすると適用できないケースもあります。そのため、早めに不動産や税理士など専門家に相談することをおすすめします。。

貸家建付地評価で減額する方法

貸家建付地評価は、賃貸物件を所有している土地に対する評価方法です。

具体的には、土地の上に建物（アパートや一戸建てなど）を建てて貸し出している場合、その土地の評価額が低くなる特例です。

通常、土地の評価額は、その土地の市場価値や利用目的に基づいて決まりますが、賃貸物件として活用されている土地は、自用地として利用されている土地に比べて評価額が低く設定されることがあります。これを利用することで、相続税の評価額を下げることができます。

不動産活用による相続税軽減

不動産を活用した相続税軽減方法であれば、土地評価を下げ、相続税を軽減するだけでなく、資産を効率的に運用することも可能です。

特に、アパート経営を通じて相続税を軽減する方法は、土地評価額を下げつつ、資産を増やすことができるため、非常に効果的です。

法人名義での不動産活用による相続税対策

法人名義で不動産を所有することで、相続税軽減を図る方法もあります。

土地評価を下げる際の注意点

土地評価を下げるためには、いくつかの注意点を押さえておくことが重要です。

税務署への申告と確認すべきポイント

土地の評価額を変更する場合、税務署に正確な申告を行う必要があります。申告内容に誤りがあった場合、税務署から指摘されるだけでなく、追徴課税や加算税が課されることがあります。特に注意すべき点は以下の通りです。

まとめ

相続税軽減を目指すためには、土地評価額を適正に下げることが重要です。路線価や倍率方式、小規模宅地等の特例、そして貸家建付地評価を活用することで、評価額を低く設定し、相続税の負担を大幅に減らすことができます。

アパート建設や法人名義での不動産所有を通じて、土地評価額をさらに下げ、資産運用と相続税軽減を両立させることが可能です。

これらの方法を正確に活用するためには、専門家との連携が不可欠です。不動産会社や税理士にを活用しながら正しく計画的に進めてきましょう。

また、相続税対策の一環として、アパート建設を検討することで、長期的に安定した資産運用を進めつつ、相続税の負担を軽減することができます。土地活用としてのアパート経営は、相続税軽減と資産形成を実現するための有効な手段です。興味をお持ちの方は、不動産会社に相談し、一歩を踏み出してみて下さい。