神奈川県でアパート経営は儲かる？家賃相場・地域別需要と収支の判断軸

神奈川でアパート経営を考えたとき、多くの方が気になるのは「本当に収益が見込めるのか」という点ではないでしょうか。

特に、すでに土地を持っている場合とこれから土地を購入する場合とでは、必要な初期費用も収益性も大きく変わります。判断のためには、①地域ごとの賃貸需要、②建築にかかる総額、③空室や返済を踏まえた手残りの3点を順番に確認することが欠かせません。

この記事では、神奈川でアパート経営を考える際に押さえたい家賃相場の見方、土地あり・土地購入それぞれの収支の考え方、エリア別の特徴、始める前の注意点を整理します。

神奈川県はアパート（賃貸）経営に向いている

神奈川県は、東京都に隣接する立地にあり、交通利便性の高い都市部から落ち着いた住宅地まで、多様な住環境を持つエリアです。

都心へのアクセスが評価されやすい地域もあれば、住みやすさや生活環境の良さが重視されやすい地域もあるため、神奈川県は立地ごとの特性が収益性や運用のしやすさに影響しやすい県といえます。

ただし、これは「神奈川県なら一律に高利回りが見込める」という意味ではありません。同じ県内でもエリアや物件条件によって需要・費用は大きく異なるため、次章以降で地域ごとの違いと収支の考え方を順に確認していきます。

神奈川県のアパートの家賃相場

神奈川でアパートを経営する上で抑えておきたいのが、平均的な家賃です。

神奈川でアパート経営を考える際は、県全体の平均家賃だけでなく、市区町村ごとの家賃相場まで確認しておくことが大切です。同じ県内でもエリアによって家賃水準に差があります。

人気の高い都市部では相場が高めになりやすい一方、県央や県西などでは比較的抑えめの水準も見られます。

神奈川県のアパート募集家賃の参考例

エリア	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K以上
横浜市港北区	5.7万円	6.5万円	9.6万円	12.8万円	16.0万円
横浜市都筑区	6.2万円	6.9万円	8.7万円	11.5万円	13.9万円
横浜市鶴見区	5.4万円	6.6万円	8.7万円	11.0万円	14.4万円
川崎市中原区	6.0万円	6.9万円	10.8万円	14.6万円	16.0万円
川崎市高津区	5.8万円	6.7万円	9.7万円	12.9万円	14.2万円
相模原市中央区	4.4万円	5.3万円	7.1万円	8.2万円	9.3万円
藤沢市	5.5万円	5.7万円	7.9万円	9.2万円	11.6万円
鎌倉市	5.9万円	6.3万円	8.3万円	10.4万円	12.2万円
厚木市	4.0万円	5.0万円	6.4万円	6.9万円	7.9万円
小田原市	4.5万円	4.9万円	6.3万円	6.7万円	7.2万円

※既存記事の参考値（2026年1月10日時点）。2026年10月現在の相場ではありません。新たな計画では元サイトの最新情報と、同駅・同築年・同面積の募集条件を確認してください。にSUUMO掲載の募集家賃を基にした参考値です。専有面積・築年数・設備条件などによって個別の家賃は変動するため、最新の水準はご自身で都度ご確認ください。本記事執筆時点の情報であり、現在の相場を保証するものではありません。

引用：【SUUMO】神奈川県の賃貸家賃相場・賃料相場を調べる

神奈川のアパート経営はどれくらい手元に残る？

土地ありと購入型を分けた条件付き試算

以下は計算の仕組みを説明する仮定例で、神奈川県の相場や当社の施工実績・見積もりではありません。8戸、家賃月6.5万円／戸を仮定し、土地購入の有無を比較します。建築費・諸費用は税込総額として仮置きし、土地代に関する取得諸費用の差も総事業費に含めています。実際には設計・工事・税費用の見積もりが必要です。

項目	土地を所有している場合	土地を購入する場合
戸数・想定家賃	8戸・月6.5万円／戸	同左
満室時年間家賃	624万円	624万円
今回の土地取得費	0円	2,200万円
建築費（本体＋付帯工事）	6,500万円	6,500万円
諸費用	325万円	435万円
総事業費	6,825万円	9,135万円
自己資金	683万円	914万円
借入額	6,142万円	8,221万円
借入条件	年2.0％・30年・元利均等返済	同左
年間返済額（概算）	272.4万円	364.6万円
表面利回り（満室家賃÷総事業費）	9.1％	6.8％

所有地の取得費を今回の現金支出に含めない比較です。土地そのものに価値がないという意味ではなく、売却・他用途で使った場合との比較も別途必要です。また、満室家賃から計算した表面利回りは手残りを表しません。

神奈川の建築費を検討する際は、神奈川で30坪のアパートを建てる費用も参考に、土地の広さと延床面積を分けて見積もりを確認してください。

空室・修繕・返済を含めた感度確認

ここでは空室による減収を満室家賃の10％、年間の運営費・修繕積立を124.8万円と仮定します。運営費等には管理費、固定資産税等、保険料、修繕積立などを見込みますが、実額ではなく計算用の設定です。所得税等と突発的な大規模支出は別途確認が必要です。

項目（年間）	土地あり	土地購入
空室10％控除後の家賃	561.6万円	561.6万円
運営費・修繕積立	124.8万円	124.8万円
返済前の収支	436.8万円	436.8万円
収支÷総事業費	6.4％	4.8％
ローン返済	272.4万円	364.6万円
返済後の手残り（税引前）	約164.4万円	約72.2万円

さらに、家賃を5％下げ、空室率を15％、借入金利を年3.0％に変更し、運営費・修繕積立を同額の124.8万円に据え置いて比較します。返済額は比較用に借入当初から30年で計算したもので、実際の変動金利ローンの返済額変更をそのまま再現するものではありません。

項目（年間）	土地あり	土地購入
下落後の満室家賃	592.8万円	592.8万円
空室15％控除後の家賃	503.9万円	503.9万円
運営費・修繕積立	124.8万円	124.8万円
返済前の収支	379.1万円	379.1万円
金利3.0％での返済額	310.7万円	415.9万円
返済後の手残り（税引前）	約68.3万円	約−36.8万円

条件を少し変えると、同じ建物でも手残りが減り、赤字になる場合があります。計算手順は空室や返済も含めた賃貸経営シミュレーションで確認できます。ご自身の条件を入力したい方は、利回り診断ツールもご活用ください。

神奈川県でアパート経営が検討される理由

神奈川でアパート経営をするメリットには、主に以下のようなものがあります。

• 賃貸需要が高い
• 東京に比べて土地代を抑えやすい
• 東京方面へのアクセスが良い

賃貸需要が高い

神奈川県は、都市部から住宅地まで幅広いエリアがあり、地域によってさまざまな入居者ニーズが見込めます。

都心へ通勤しやすいエリアでは単身者や共働き世帯の需要を見込みやすく、落ち着いた住環境が整った地域ではファミリー層から選ばれやすい傾向があります。

土地の条件に合わせて活用の方向性を考えやすい点が魅力です。

東京より土地が安い

神奈川には、東京都内の比較対象エリアより土地取得費を抑えられる地域もあり、土地代を抑えながらアパート経営を検討しやすい点もメリットです。

家賃相場とのバランスを見ながら計画を立てやすいため、初めて土地活用を考える方にとっても検討しやすいエリアといえます。ただし、地価が安いことが必ずしも高い収益につながるわけではなく、需要とのバランスを見た判断が必要です。

東京へアクセスしやすい

さらに、神奈川は東京方面へのアクセスに強みがある地域が多く、通勤や通学の利便性を重視する入居者ニーズを取り込みやすい特徴があります。

加えて、エリアによっては新幹線の利用や羽田空港への移動もしやすく、出張や旅行の多い人にとっても利便性を感じやすい立地です。

こうした立地条件は、入居者募集のしやすさにもつながりやすく、安定した土地活用を考えるうえで大きな強みになります。

このように、神奈川は賃貸需要、土地取得コスト、交通利便性のバランスを見ながら、アパート経営を検討しやすいエリアです。

神奈川県でアパート（賃貸物件）を経営するデメリット

神奈川でアパート経営を検討する際は、メリットだけでなく、地域特有の注意点も押さえておく必要があります。主なデメリットは以下です。

• エリアによって特性やニーズが異なる
• 塩害対策が必要なエリアがある
• 人気のエリアでは費用が高くなる可能性がある
• 高低差のある土地では計画に制約が出やすい

エリアによって特性やニーズが異なる

神奈川県はエリアごとの差が大きく、同じ県内でも求められる住まいの条件や入居者ニーズが異なります。

都心へのアクセスが重視され、ベッドタウン（大都市周辺の住宅地エリア）としての需要が高いエリアもあれば、住環境の良さが重視され、ファミリー層に好まれるエリアもあるため、小さい地域分類でターゲットの予測を行うことが大切です。

立地ごとの特性を把握し、その土地に合った計画を立てるようにしましょう。

塩害対策が必要なエリアがある

また、海に近いエリアでは、塩害対策が必要になる場合があります。

塩害とは、海風に含まれる塩分の影響で、建物や設備の劣化が進みやすくなることです。

外壁や金属部分、設備まわりなどに影響が出ることもあるため、沿岸部で計画する場合は、立地に応じた仕様やメンテナンスの考え方をあらかじめ整理しておく必要があります。

人気のエリアではコストが高くなる可能性がある

横浜市や川崎市など人気の高いエリアでは、土地代や建築費が高くなる場合もあります。

そのため、入居需要が見込める立地であっても、初期費用とのバランスによっては、期待したほど収益性が伸びないことがあります。

エリアの知名度や家賃相場だけではなく、その土地で無理のない計画を立てることが大切です。

高低差のある土地では計画に制約が出やすい

神奈川県は、エリアによって坂道や高低差のある土地が多い点に注意が必要です。

特に横浜市や川崎市の一部では、平坦に見えても敷地に高低差があるケースがあります。こうした土地では、造成工事や擁壁対応が必要になることがあり、建築コストが増える可能性があります。

また、建物配置や駐車場計画に制約が出やすく、駅からの距離が近くても、急な坂があることで入居者に敬遠される場合もあります。

こうした地形的な制約に加えて、接道状況（道路にどの程度接しているか）や擁壁の有無・状態、自治体が公表するハザードマップ上の浸水・土砂災害リスクなども、計画段階で必ず確認しておきたい現地条件です。駅からの距離だけで需要や安全性を判断せず、現地調査と自治体資料の両方を確認することをおすすめします。狭小地や変形地を検討している場合は、「神奈川の20坪の土地で確認する建築条件」も参考にしてください。

神奈川でアパート経営を考える際は、立地条件だけでなく、地形や災害リスクまで含めて計画を立てることが大切です。

神奈川県内のエリア別の特徴と賃貸物件のニーズ

同じ神奈川県でも横浜市、川崎市、相模原市、藤沢市では人口規模も住宅地の性格も異なります。また、同じ市内でも区や地域によって条件は大きく異なるため、以下はあくまで検討の出発点として参考にしてください。

エリア	需要を調べる対象	間取り候補	費用・土地の注意	確認資料
横浜市	単身者、共働き世帯、ファミリー（区ごとに異なる）	ワンルーム〜2LDK（区・駅距離による）	区によって地価差が大きく、高低差のある土地もある	区役所の都市計画情報、ハザードマップ
川崎市	単身者、共働き世帯中心	ワンルーム〜1LDK中心	都心近接エリアは競合が多く建築費も高め	市の都市計画情報、周辺の募集条件
相模原市	駅周辺は単身者、郊外はファミリーまで幅広い	駅周辺はコンパクト、郊外はファミリー向けも	市内でもエリア差が大きく、郊外は需要の見極めが必要	市の人口・世帯数統計、ハザードマップ
藤沢市	ファミリー、住環境重視層	2LDK以上も検討しやすい	人気エリアは地価が高くなりやすい	市の都市計画情報、周辺の募集条件

横浜市

横浜市は、神奈川の中でも最も規模が大きく、区ごとに街の性格がかなり異なります。

駅近で単身者需要が強いエリアもあれば、生活利便性の高い住宅地としてファミリー需要を見込みやすいエリアもあります。

人口が多い点は魅力ですが、賃貸物件の数も多く、建て方や募集条件に工夫が求められます。市全体の人口規模の大きさだけで個別物件の入居が安定すると判断せず、対象地の区・駅圏の需要を個別に確認することが大切です。

川崎市

川崎市は、都心近接の住宅地として考えやすいエリアです。

世帯数も多く、単身者や共働き世帯を想定した計画と相性が良い傾向があります。一方で、立地の良い場所ほど賃貸物件の競争率も高まります。

空室リスクも考慮した上で、家賃設定と建築コストのバランスをとることが重要になります。

相模原市

相模原市は、面積が広く、駅周辺と郊外など同市内でも特徴の異なるエリアです。

そのため、土地ごとの住宅地特性を丁寧に見ることが大切です。土地活用としては可能性がある一方、立地の見極めを甘くすると、想定した需要とずれてしまいやすいエリアでもあります。

藤沢市

藤沢市は、住環境を重視する層にも人気なエリアです。

そのため、住宅地としての魅力があり、ファミリー層を視野に入れた活用も考えやすいです。

ここでは、大まかに特徴をご紹介しましたが、実際に検討される際には、エリアをさらに細分化し、自治体が公表する人口統計やハザードマップなどの一次情報も確認しながら計画を立てることが大切です。

アパート建設の場合は、まず神奈川県内でアパートの建築を得意としている建築会社に、エリアごとの最新の動向を聞いて、検討することがおすすめです。

よくある質問

Q. 神奈川県のアパート経営の平均利回りはどれくらいですか？

利回りは、土地を所有しているか購入するか、建築費、家賃設定、空室率などの条件によって大きく変わるため、県全体で一律の「平均利回り」を示すことは適切ではありません。本記事の試算例のように、ご自身の土地条件・借入条件を当てはめて、表面利回り・実質利回り・返済後の手残りを順に確認することをおすすめします。詳しい計算方法は「空室や返済も含めた賃貸経営シミュレーション」も参考にしてください。

Q. 駅から遠い土地でもアパート経営はできますか？

駅距離だけで入居需要が決まるわけではありません。周辺の生活利便施設、競合物件の状況、ターゲットとする入居者層のニーズなどによって、駅から離れた立地でも需要を見込める場合があります。一方で、接道状況や高低差、ハザードマップ上のリスクなど、現地条件の確認も欠かせません。

Q. 狭小地でもアパートを建てられますか？

土地の面積だけでなく、接道状況、建ぺい率・容積率、高低差や擁壁の有無などの条件によって、建築可能な規模や工法は変わります。狭小地での計画を検討する場合は、「神奈川の20坪の土地で確認する建築条件」を参考に、個別の土地条件を確認することをおすすめします。

まとめ｜自分の土地と収支を確認して神奈川県でのアパート経営を検討しよう

神奈川県はエリアごとに特徴が異なるため、アパート経営予定地の特性をよく理解し、ターゲットを定めることが特に重要です。

また、同じ建物条件であっても、土地をすでに持っているか購入するかによって総事業費や返済後の手残りは大きく変わります。表面利回りだけでなく、空室や修繕、金利変動まで踏まえた実質利回り・手残りを確認したうえで判断することが欠かせません。

エリアの特性と収支の両面をしっかりと確認し、建築会社と相談しながら、無理のない計画を立てることが、神奈川県でのアパート経営を検討するうえでの土台になります。

▼建築会社への相談から、アパート経営への一歩を踏み出してみて下さい。